Texto de la resolución:
Tribunal Económico-Administrativo Central
SALA CUARTA
FECHA: 11 de julio de 2019
PROCEDIMIENTO: 00-05262-2018
CONCEPTO: ACTOS DE LA ADMINISTRACIÓN CATASTRAL
NATURALEZA: RECLAMACION UNICA INSTANCIA GENERAL
RECLAMANTE: X SL - NIF ...
REPRESENTANTE: Nx... - NIF ...
DOMICILIO: ... - España
En Madrid, se ha constituido el Tribunal como arriba se indica, para resolver en única instancia la reclamación de referencia, tramitada por procedimiento general.
Se ha visto la presente reclamación contra la desestimación del recurso de reposición promovido frente al acuerdo de aprobación de la ponencia de valores total de los bienes inmuebles urbanos del término municipal de ...(expediente ...).
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.-
El día 26 de mayo de 2017 se insertó, en la Sede Electrónica del Catastro, edicto de la Gerencia Regional del Catastro de Catalunya- ... por el que se hacía pública la resolución del Director General del Catastro de 25 de mayo de 2017, que aprobaba la ponencia de valores total de los bienes inmuebles urbanos del municipio de ..., señalando que la indicada ponencia se encontraba expuesta al público durante el plazo de quince días hábiles en la mencionada Gerencia, ..., de ..., pudiendo ser impugnada mediante recurso de reposición o reclamación económico-administrativa en el plazo de un mes a partir del día siguiente a aquel en que finalizase la exposición pública, sin que ambos pudiesen simultanearse.
SEGUNDO.-
El 17 de julio de 2011, la interesada interpuso recurso de reposición contra la mencionada ponencia de valores y, en síntesis, alegó: improcedente aplicación a los hoteles y apartahoteles de tres estrellas o superior, del valor de repercusión del suelo, con uso "otros" (como señala el apartado 2.2.3.9 de la ponencia), por ser el correcto el "turístico"; en este aspecto se critica que la distinción en función de las estrellas no es una circunstancia que se recoja en la normativa catastral (artículos 22 y 23 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI) y, por remisión de ese texto refundido, en las normas técnicas del Real Decreto 1020/1993, en concreto las normas 7 y 8, pues el Real Decreto mencionado se refiere a usos relacionados con el planeamiento vigente en el ámbito territorial de la ponencia; a este respecto, indicaba que "la ponencia no puede clasificar el suelo, esto únicamente le corresponde al Ayuntamiento competente a través de los Planes Generales u otros instrumentos de ordenación urbanística"; que lo que establece la ponencia en el apartado 2.2.3.9 en relación con el valor de repercusión de los hoteles y aparta-hoteles de categoría tres estrellas o superior, para los cuales se utilizará el valor de repercusión OTROS "produce una distorsión a la hora del cálculo del valor del suelo en el uso turístico ya que el suelo deja de clasificarse simplemente por el uso de éste, como se establece en los planes generales de los municipios, a tener una clasificación en función de la categoría, en este caso estrellas de hotel", lo que, a su juicio, suponía una alteración del artículo 22 del TRLCI, ya que la categoría de la construcción no solo afectaría a la misma construcción sino directamente a la valoración del suelo, lo que se decía contrario al Real Decreto 1020/1993, con el consiguiente agravio comparativo, además, para el caso de suelos edificados, frente a los vacantes, caso este en el que no podría acudirse al valor 'OTROS' que indica la ponencia, sino al turístico (inferior, siempre) al desconocerse en ese momento la categoría de establecimiento hotelero que se construirá; que, por otra parte, el valor de mercado de un hotel está en función de su aprovechamiento económico en lugar de su categoría; que el agravio comparativo también se produciría en la cuota del IBI, que sería mayor, en iguales condiciones urbanísticas, en el caso de hoteles de 3 o más estrellas; que, por otra parte, los requisitos mínimos para la asignación de las estrellas difieren poco entre hoteles de 2 y de 3 estrellas, no encontrándose justificación al criterio contenido en la ponencia de que se aplique a todos los locales con tipología constructiva 0711 o 0712 que constituyan o formen parte de hoteles o aparta-hoteles, clasificados con categoría de tres estrellas o superior, el valor de repercusión 'OTROS', solicitándose en su lugar el 'turístico', independientemente de sus estrellas.
TERCERO.-
Con fecha 28 de mayo de 2018, el Director General del Catastro acordó desestimar el recurso de reposición interpuesto (expediente ...) por considerar que la ponencia se había elaborado partiendo de un estudio económico realizado, a efectos de comparar los valores catastrales con los valores de mercado, según prevén las normas 22, 23 y 24 del Real Decreto 1020/1993, en cumplimiento de las cuales se acompañaba en documento separado de los "Análisis y Conclusiones del Estudio de Mercado Inmobiliario", que constituía el Documento 2 de dicha ponencia; que, con base en dicho Estudio de Mercado, en el que se analizaban de forma pormenorizada cada uno de los diferentes usos, se establecían los valores de suelo recogidos en la Ponencia, y con base en el análisis del mercado realizado para el uso turístico se desprendía que el "producto inmobiliario de uso hotelero de 3 estrellas o superior y los de categorías inferiores a 3 estrellas, difieren entre sí, por lo que se hace preciso establecer dos valores de suelo distintos para cada uno de ellos, de modo que se refleje la realidad del mercado inmobiliario"; y que, de acuerdo con lo establecido en la normativa específica que rige en la materia, en concreto en la Norma 9. Valoración del suelo, del Real Decreto 1020/1993, se había obtenido mediante la aplicación del método residual estático, cuya formulación se recogía en la Norma 16. Modulación de los valores, y en coherencia con ello, en el apartado 2.2.5.2 de la ponencia, bajo la rúbrica 'Formulación'; que, además, el hecho de que los valores de suelo de los hoteles de categoría tres estrellas o superior, se recogieran en la columna destinada al uso 'OTROS', no desvirtuaba su validez, ya que se habían obtenido tomando como referencia el valor de mercado, de acuerdo a la normativa catastral, habiéndose señalado explícitamente en el apartado 2.2.3.9 Equipamientos, Dotaciones, Zonas verdes y otras particularidades de la valoración del suelo que para los hoteles de esa categoría se utilizaría el valor de repercusión del uso 'OTROS' del listado de zonas de valor.
A ello añadía que, en el caso de parcelas sin edificar, ubicadas en una zona de valor por repercusión, el criterio general de valoración que se aplica, atendiendo a lo establecido en la ponencia de valores, es el del valor de repercusión establecido en la zona de valor correspondiente para el uso o usos previstos en la parcela, sobre los metros cuadrados potenciales o construibles, calculados con la edificabilidad definida en la ponencia de valores; en este sentido, y, en atención a que el planeamiento "define para el suelo un uso general (turístico), sin especificar la categoría hotelera de la edificación que se realizará sobre el mismo, el suelo sin edificar se valorará de acuerdo a lo establecido en el punto 2.2.3.5. Parcelas sin edificar, construcción ruinosa e infraedificadas de la ponencia de valores total del municipio de ..., por aplicación del valor de repercusión, para el uso previsto en la parcela de la zona de valor correspondiente, sobre la edificabilidad permitida por el planeamiento. Es decir, por aplicación del valor de repercusión del uso <<Turístico>>, que es el establecido por el planeamiento, sobre la edificabilidad recogida en el mismo para la parcela objeto de la valoración.- Una vez edificada la parcela, el producto inmobiliario se modifica, y por lo tanto su valor, por lo que el criterio general de valoración que se aplica, atendiendo a lo establecido en la ponencia de valores y de conformidad con la normativa de valoración catastral, es que el suelo se valore considerando el producto inmobiliario realmente construido sobre dicha parcela. Es decir, se aplicará el valor de repercusión definido en la ponencia de valores para el uso al que se destina la construcción realizada, por la superficie realmente edificada.", insistiendo en este aspecto la resolución en que el estudio de mercado realizado para el uso turístico reflejaba dos valores de repercusión distintos para el caso de los hoteles; en consecuencia, cuando la parcela se encontrase edificada, y definido por tanto el producto inmobiliario resultante sobre la misma, con un hotel o apartahotel de tres estrellas o superior ubicado en una zona de valor de repercusión, el aplicable en este caso sería el uso 'OTROS' del listado de zonas de valor, a fin de que pudiera reflejarse la realidad del mercado inmobiliario.
CUARTO.-
Contra la anterior resolución, cuya fecha de notificación no se acredita en el expediente, se interpuso la presente reclamación el 27 de agosto de 2018; conviene advertir, al respecto, que en el expediente electrónico remitido se ha duplicado el oficio de remisión de la resolución firmada por el Director General del Catastro con nº de expediente ..., en los documentos denominados "Comunicación catastral" y "Acuse de recibo postal", por lo que no se ha incluido, en realidad, el acuse de recibo, si bien la reclamante se da por notificada el 30 de julio de 2018; en el escrito de interposición insiste, en parecidos términos, en los motivos de oposición alegados; y, a los razonamientos ya expuestos, añade, en relación con el documento 2 de la ponencia, que parece curioso que para el uso turístico, recogido en su punto 4.5, se hayan realizado dos estudios "en función de la tipología constructiva", de los cuales no se da ningún dato del que se corresponde con los hoteles inferiores a 3 estrellas limitándose a decir que "se opta por igualar su valor de repercusión al del uso residencial", hecho que, a juicio de la interesada, se produce en la mayoría de las ponencias de valores aprobadas en España (p.e. en Madrid); que, por tanto, utilizar para el resto de los hoteles un valor distinto al residencial supone un agravio comparativo con respecto a otras ponencias de valores y, por tanto, con otros inmuebles de las mismas características; que no es comprensible que dos hoteles construidos "pared con pared, en ..., con los mismos m2", en una misma zona de valor, uno de 2 estrellas y otro de 3 estrellas, se valoren en la zona de valor R12R por una repercusión de 1.535 euros/m2 el primero, y 3.567 euros/m2 el segundo, lo que supone un incremento en el valor catastral del suelo de 2,32, simplemente por una distinción, que únicamente afecta a la construcción; que, por todo ello, considera que el criterio contenido en la ponencia causa indefensión y es contrario a la normativa que rige en la materia.
Termina el escrito con la solicitud de que se tenga por presentado junto con los anexos que se adjuntan, y por interpuesta reclamación económico-administrativa contra la resolución dictada por el Director General del Catastro, relativa al número de expediente ... y, previos los trámites oportunos, se dicte resolución anulando la misma por no ser conforme a Derecho, y se realice nueva valoración de acuerdo con la única alegación presentada, es decir, que se aplique a todos los locales con tipología constructiva 0711 o 0712 "que constituyan o formen parte de hoteles o aparta-hoteles el valor de repercusión Turístico independientemente de las estrellas que estos tengan".
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.-
Concurren los requisitos de competencia, legitimación y cuantía (indeterminada) establecidos en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, que son presupuesto para la admisión a trámite de la reclamación planteada, que ha de entenderse deducida en plazo por no constar la fecha de notificación del acto impugnado.
SEGUNDO.-
Las alegaciones formuladas vienen a poner de manifiesto la arbitrariedad que se deduce de la Ponencia al excluir del uso turístico, en la valoración por repercusión del suelo, el suelo ocupado por los hoteles o apartahoteles de tres estrellas o superior, al que se aplican importes más altos (reseñados en la columna OTROS en el listado de zonas de valor del Capítulo 3 de la Ponencia), cuando resulta que el uso urbanístico del suelo es el mismo. Conforme a ello, se aduce que este criterio contenido en la ponencia (epígrafe "Hoteles/apartoteles de categoría tres estrellas o superior" del apartado 2.2.3.9 de la Ponencia "Equipamientos, Dotaciones, Zonas verdes y otras particularidades de la valoración del suelo"), causa indefensión y es contrario a la normativa técnica de valoración catastral.
La Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de abril de 2016 (rec. 3722/2014) resume en los siguientes términos los diferentes conceptos de valor de repercusión que se contienen en la normativa catastral (Real Decreto 1020/1993):
"El concepto de valor básico de repercusión en parcela se recoge en la norma 8, apartado 3.a) del Real Decreto 1020/1993, definiéndolo como aquel que es obtenido a partir del valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje, por aplicación de los coeficientes correctores definidos en la norma 10 que le sean de aplicación.
Por su parte los apartados 2.a) y 1.a) de la citada norma 8 definen el valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje y el de repercusión básico en polígono. El de valor en calle, tramo de calle, zona o paraje, como el obtenido atendiendo a sus características urbanísticas, corrigiendo el valor básico de repercusión de polígono, considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje: <<1.ª Localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos. 2.ª Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad. 3.ª Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos. 4.ª Dinámica del mercado inmobiliario , traducido en un mayor o menor número de operaciones. 5.ª Especificidad de la oferta o moda de la demanda>>. Y el del valor de repercusión básico en polígono, como aquel que se corresponde con el producto inmobiliario mas característico o con el definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica, obtenido por el método establecido en la norma 9.2.
Puede observarse con las definiciones precedentes que el valor de repercusión es objeto de sucesivas concreciones en la norma 8 del Real Decreto citado. Después del más genérico, cual es el valor básico de repercusión en polígono (norma 8.1.a)), contempla uno más concreto, cual es el valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje (norma 8.2.a)), para finalizar con el más específico de valor de repercusión en parcela (norma 8.3.a)), que se obtiene, conforme resulta de su definición, tal como ya dijimos, mediante la aplicación de determinados coeficientes correctores al valor de repercusión que se haya obtenido para la calle, tramo de calle, zona o paraje".
TERCERO.-
Expuesto lo anterior, interesa destacar que el valor de repercusión básico del polígono (VRB), definido en la norma 8.1.a) se determina partiendo del producto inmobiliario más característico o del definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica, y es el que sirve de referencia para las siguientes escalas o niveles de valoración (calle, tramo de calle, zona o paraje, por una parte y parcela, donde se concreta el tercer y último nivel), que se determinan corrigiendo el VRB; por lo que el valor en zona, no es más que una concreción de ese valor en polígono que se fija, atendiendo a las características urbanísticas de la zona, y ponderando, entre otras las siguientes circunstancias que contempla la norma 8.2 del Real Decreto 1020/1993:
"Valores en calle, tramo de calle, zona o paraje.
Son los que servirán para el cálculo de los valores individualizados aplicables a cada finca. Se consideran dos valores, definidos en los apartados a) y b) siguientes:
a) Valor de repercusión en calle, tramo de calle, zona o paraje, obtenido atendiendo a sus características urbanísticas, corrigiendo el valor de repercusión básico de polígono (VRB) considerando, entre otras, las siguientes circunstancias de cada calle, tramo de calle, zona o paraje:
1.a Localización, respecto de los diferentes focos de atracción, según los usos.
2.a Accesibilidad y medios de transporte públicos dentro del polígono y en relación con el resto de la ciudad.
3.a Nivel de desarrollo del planeamiento y calidad de los servicios urbanos.
4.a Dinámica del mercado inmobiliario, traducido en un mayor o menor número de operaciones.
5.a Especificidad de la oferta o moda de la demanda.
La consideración de estas circunstancias dará como resultado el valor de las distintas calles, tramos de calle, zonas o parajes. Tendrá las siglas VRC."
Por lo tanto, nada impide que, a la vista de las anteriores circunstancias, pueda concretarse en ámbitos más reducidos (zonas, en el caso de la Ponencia de Valores de ... ) el valor de repercusión de un polígono, pero ello teniendo en cuenta que el producto inmobiliario más característico ya ha sido decidido al fijar el VRB (polígono), -norma 8.1a) del Real Decreto 1020/1993-, lo cual sienta una premisa a los efectos de determinar los valores de repercusión en zona, pues para fijar estos últimos, únicamente habrá de atenderse a características urbanísticas y a determinadas circunstancias que ponderen cada zona en relación con las demás del polígono (por su localización, accesibilidad, nivel de desarrollo del planeamiento o factores de mercado), estableciendo en función de ello correcciones del valor de polígono; en consecuencia, es absolutamente necesario que el producto inmobiliario más característico o, en su caso, el definido por el planeamiento con el uso y tipología edificatoria característica, se haya establecido en cada polígono con la necesaria certeza, y sobre la base del contenido del Capítulo III del Real Decreto 1020/1993 al que remite la norma 9.2 en los siguientes términos: "El valor de repercusión básico del suelo en cada polígono o, en su caso, calle, tramo de calle, zona o paraje, se obtendrá mediante el método residual. Para ello se deducirá del valor del producto inmobiliario el importe de la construcción existente, los costes de la producción y los beneficios de la promoción, de acuerdo con lo señalado en el capítulo III."
Por otra parte, siendo este producto inmobiliario tipo el llamado a operar como base para concretar los sucesivos niveles de valoración, sería deseable que constase en cualquiera de los documentos de la Ponencia, de modo que pudiera impugnarse, en su caso, con pleno conocimiento y sin sufrir indefensión; en el presente caso, conviene subrayar que no se ha identificado en la Ponencia, ni en el Documento 2 el producto inmobiliario más característico al cual corresponde el valor básico (VRB) de cada uno de los polígonos en que se ha dividido su ámbito territorial.
Y, en todo caso, en el Documento 2 mencionado se indica como uso del suelo mayoritario el residencial (pág. 2-34): "..., como ya dijimos anteriormente, podemos concluir que los inmuebles de ... tienen, mayoritariamente, una tipología constructiva propia del uso residencial, llegando a representar más del 90% de los inmuebles del municipio, quedando sólo un 10% para los inmuebles con tipologías constructivas propias de otros usos". En el apartado 3.1 de dicho documento se incluyen como inmuebles con uso residencial las viviendas, en sus diferentes tipologías constructivas (colectivas en manzana cerrada o abierta; unifamiliares en edificación aislada o pareada, o en línea o manzana cerrada; y también los aparcamientos/trasteros vinculados a las viviendas).
CUARTO.-
Por otra parte, y centrando ya el debate en el valor de repercusión (por zonas) establecido en la Ponencia para el uso turístico del suelo, que es lo que aquí se discute, hay que subrayar que, según se desprende de la lectura del Documento 2 (apartado 4.5), se ha detectado un diferente comportamiento del mercado inmobiliario en función de la tipología constructiva que concurre en los inmuebles correspondientes a este uso, lo que ha hecho necesario realizar un estudio pormenorizado de la realidad inmobiliaria de los bienes inmuebles destinados a uso hotel o apartotel con categoría 3 estrellas o superior".
Llegados a este punto, debemos señalar, por una parte, que al margen de lo ya expuesto en el Fundamento anterior, se está confundiendo en este caso la tipología constructiva con lo que, en realidad, es una clasificación administrativa de los establecimientos hoteleros; en efecto, la clasificación de los establecimientos hoteleros por categorías no está vinculada a ningún uso del suelo, concepto que pertenece al plano de lo urbanístico, y sujeto, por tanto, a la autoridad urbanística; tampoco se establece como tipología constructiva en el Real Decreto 1020/1993 (capítulo III, norma 20), sino que, en todo caso, la referencia más aproximada es la de "hoteles, hostales o moteles" (7.1.1 del cuadro de la norma 20), o la de "aparthoteles, bungalows" (tipología 7.1.2), sin atender a su clasificación por prestación del servicio; en el mismo sentido, el Documento 3, Catálogo de Edificios, de la Ponencia de Valores de ... incluye las tipologías 7.1.1 y 7.1.2, por referencia a sus características constructivas (estructura, cerramientos, cubierta, pavimentos, mamparas, alicatados, carpintería exterior, carpintería interior, e instalaciones), al margen de su clasificación por número de estrellas; pero es que, en cualquier caso, y prescindiendo de otras consideraciones, los hoteles y aparthoteles ya están incluidos en el uso turístico, como se desprende del Documento 2; resulta, por ello, sumamente discutible que se asuma un elemento diferenciador dentro de ese uso turístico del suelo, como es la clasificación administrativa de los establecimientos hoteleros, para incorporar el uso del suelo 'OTROS', aplicable exclusivamente a establecimientos hoteleros de categoría 3 estrellas o superior; esa circunstancia, desprovista de base razonable, no tiene encaje en la norma 8.2 antes transcrita, que, como acaba de exponerse, atiende a las características urbanísticas de la zona y parte necesariamente de una tipología edificatoria, decidida previamente en cada polígono; por ello, carece de cobertura legal el hecho de que en esta escala de concreción del valor de repercusión, se añada un uso del suelo, que, en realidad es el turístico, ya existente, y que esa decisión se funde en atención a una clasificación administrativa de los establecimientos hoteleros, al margen de cualquier consideración urbanística; al actuar así, se convierte una categoría administrativa, que no es objeto de la ordenación urbanística, en un parámetro de valoración catastral no previsto en esta normativa y conduce, además, a una interpretación notoriamente alejada del verdadero alcance de los usos del suelo que se contemplan en el Capítulo III, norma 18 Real Decreto 1020/1993: residencial, industrial, oficinas, comercial y turístico.
Y, desde luego, el Real Decreto 1020/1993 no establece que las parcelas sin edificar se valoren mediante un uso genérico, o general, en términos de la resolución recurrida, y las parcelas edificadas, mediante el producto inmobiliario realmente construido, criterio que, por otra parte, se aplica en la Ponencia de ... , objeto de la presente impugnación, exclusivamente en el caso del uso turístico, no en el resto de los usos del suelo considerados; y máxime, cuando esa opción para valorar las parcelas edificadas implica un incremento del valor, para determinados inmuebles del mismo ámbito territorial, que el Documento 2 "Análisis y conclusiones del estudio del mercado inmobiliario" justifica en un comportamiento del mercado (dinámica inmobiliaria), que no se acredita, hasta el punto de que no consta ninguna muestra de ese producto con mayor dinámica inmobiliaria, ni siquiera se ha podido verificar estadísticamente el cumplimiento del artículo 23 TRLCI, como sin embargo sí ha sucedido en el caso de los usos residencial, comercial, oficinas, industrial y garajes, lo que, con independencia de las consideraciones ya expuestas, vendría a poner de manifiesto, la escasa relevancia, a efectos de la elaboración de la Ponencia, de ese factor dentro del mercado inmobiliario del municipio donde el uso mayoritario es el residencial, que es al que se refieren en su gran mayoría las muestras.
QUINTO.-
En definitiva, no cabe duda de que es posible asignar a una zona de valor un valor de repercusión por referencia al producto inmobiliario más característico o el definido por el planeamiento conforme al uso y tipología edificatoria característica. Pero esa asignación debe estar amparada en las previsiones de la norma 8.2 del Real Decreto 1020/1993, y sobre la base del contenido del Capítulo III del Real Decreto 1020/1993; la incorporación, en este caso, de un uso con la denominación 'OTROS', para valorar el suelo de establecimientos hoteleros con una determinada clasificación, cuando en la Ponencia ya existe el uso turístico del suelo, no guarda relación alguna con las circunstancias urbanísticas de la zona, a las que debe atenderse, ni con las tipologías constructivas catastrales, lo que conduce a anular la resolución impugnada y, en consecuencia, a dejar sin efecto el criterio contenido en el epígrafe "Hoteles/apartoteles de categoría tres estrellas o superior" del apartado 2.2.3.9 de la Ponencia "Equipamientos, Dotaciones, Zonas verdes y otras particularidades de la valoración del suelo", conforme al cual: "Se utilizará el valor de repercusión del uso OTROS recogido en el Listado de Zonas de Valor del capítulo 3 a los locales con tipología constructiva 0711 o 0712 que constituyan o formen parte de hoteles o aparthoteles clasificados con categoría de tres estrellas o superior", siendo procedente, aplicar, en su lugar, el tipo de valor de repercusión del uso turístico.
Por lo expuesto
Este Tribunal Económico-Administrativo acuerda ESTIMAR la reclamación planteada en los términos señalados en el último Fundamento de la presente resolución.
