Tribunal Económico-Administrativo Central

SALA CUARTA

FECHA: 30 de junio de 2026

CONCEPTO: ACTOS DE LA ADMINISTRACIÓN CATASTRAL

NATURALEZA: RECLAMACIÓN ÚNICA INSTANCIA GENERAL

RECLAMANTE: Czw - …

En MADRID, se ha constituido el Tribunal como arriba se indica, para resolver en única instancia la reclamación de referencia, tramitada por procedimiento general.

ANTECEDENTES DE HECHO

Primero.- En el Boletín Oficial del Estado de 24 de septiembre de 2024, se insertó anuncio de la Dirección General del Catastro que ponía en conocimiento de todos los interesados la apertura del trámite de audiencia colectiva previo a la aprobación de la Resolución del Director General del Catastro sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles urbanos del ejercicio 2025, comunicando la puesta de manifiesto del expediente en las Gerencias del Catastro durante el plazo de diez días, contados a partir del siguiente al de su publicación, de lunes a viernes, dentro del horario ordinario de atención al público, previa obtención de cita a través de la Línea Directa del Catastro; y también, que la propuesta de Resolución podía ser consultada en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), a fin de que, en ese mismo plazo, se pudieran formular las alegaciones y presentar las pruebas pertinentes.

Segundo.- En cumplimiento de la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, tras el preceptivo trámite de audiencia, y a la vista de las alegaciones presentadas, la Dirección General del Catastro aprobó la Resolución de 23 de octubre de 2024, sobre elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles urbanos del ejercicio 2025, publicada por edicto en la Sede Electrónica del Catastro (www.sedecatastro.gob.es), el siguiente 24 de octubre; el edicto contenía pie de recurso en el que se informaba que contra la misma podía interponerse, en el plazo de un mes, contado a partir del día siguiente a su publicación, reclamación ante el Tribunal Económico-administrativo Central o, potestativamente y con carácter previo, recurso de reposición ante la Dirección General del Catastro, sin que ambos pudiesen simultanearse; igualmente se indicaba que el expediente podía ser consultado, en el mismo plazo, en las Gerencias del Catastro, de lunes a viernes y dentro del horario de atención al público, previa obtención de cita a través de la Línea Directa del Catastro.

Tercero.- Contra la indicada Resolución, D. Czw, actuando en representación de la entidad mercantil LM S.L; de la Comunidad de Bienes CB DE ZW; de D. Ezw; y en el suyo propio; entidades y personas legitimadas como propietarias de varios inmuebles de naturaleza urbana sitos en el término municipal de …, afectados por el contenido de la Resolución, interpuso la presente reclamación en escrito presentado el 25 de noviembre de 2024, ante la Dirección General del Catastro, en el que se limita a solicitar la puesta de manifiesto del expediente ante este Tribunal Económico-Administrativo Central, al objeto de evacuar el correspondiente trámite de alegaciones; y, puesto de manifiesto el expediente conforme a lo solicitado, se ha dejado transcurrir el plazo al efecto señalado sin deducir nuevo escrito.

FUNDAMENTOS DE DERECHO

Primero.- Este Tribunal es competente para dictar la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT), así como en el Reglamento general de desarrollo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en materia de revisión en vía administrativa (RGRVA), aprobado por Real Decreto 520/2005, de 13 de mayo. No concurre ninguna de las causas de inadmisibilidad previstas en el artículo 239.4 de la LGT.

Segundo.- La parte reclamante no ha formulado alegación alguna contra el acto impugnado ni en su escrito de interposición ni, posteriormente, cuando se puso de manifiesto el expediente de gestión; y, como tiene establecido la doctrina del Tribunal Supremo y la de este Tribunal Central, la falta de presentación del escrito de alegaciones en el procedimiento económico-administrativo no determina por sí sola la caducidad del procedimiento ni puede interpretarse como desistimiento tácito, al poder el Tribunal hacer uso de las facultades revisoras que le reconoce el artículo 237.1 de la Ley General Tributaria.

Tercero.- En uso de tales facultades procede recordar que, de conformidad con la disposición final tercera del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI), en la redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, de medidas de prevención y lucha contra el fraude fiscal, de transposición de la Directiva (UE) 2016/1164, del Consejo, de 12 de julio de 2016, por la que se establecen normas contra las prácticas de elusión fiscal que inciden directamente en el funcionamiento del mercado interior, de modificación de diversas normas tributarias y en materia de regulación del juego:

Disposición final tercera. Valor de referencia.

La Dirección General del Catastro determinará de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en el Catastro, el valor de referencia, resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.

A este efecto, incluirá las conclusiones del análisis de los citados precios en un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores que contendrá la delimitación de ámbitos territoriales homogéneos de valoración, a los que asignará módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos. El citado mapa se publicará en la sede electrónica de la Dirección General del Catastro.

Con el fin de que el valor de referencia de los inmuebles no supere el valor de mercado se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado para los bienes de una misma clase.

Con periodicidad anual, la Dirección General del Catastro aprobará, mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes, en la forma en la que reglamentariamente se determine.

Esta resolución se publicará por edicto en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro antes del 30 de octubre del año anterior a aquel en que deba surtir efecto, previo trámite de audiencia colectiva. A este efecto, se publicará un edicto en el «Boletín Oficial del Estado» en el que se anunciará la apertura del mencionado trámite por un periodo de diez días, durante el cual los interesados podrán presentar las alegaciones y pruebas que estimen convenientes.

La citada resolución será recurrible en vía económico-administrativa, o potestativamente mediante recurso de reposición, por los interesados y en el plazo de un mes desde su publicación, sin que la interposición de la reclamación suspenda su ejecución.

En los 20 primeros días del mes de diciembre, la Dirección General del Catastro publicará en el ''Boletín Oficial del Estado'' anuncio informativo para general conocimiento de los valores de referencia de cada inmueble, que, al no tener condición de datos de carácter personal, podrán ser consultados de forma permanente a través de la Sede Electrónica del Catastro.

Cuarto.- Por su parte, la disposición transitoria novena TRLCI establece, por lo que aquí interesa:

Disposición transitoria novena. Régimen transitorio para la determinación del valor de referencia de cada inmueble.

En tanto no se apruebe el desarrollo reglamentario, la aplicación de los módulos de valor medio previstos en la disposición final tercera para la determinación del valor de referencia de cada inmueble se realizará de acuerdo con las siguientes directrices:

a) Para los bienes inmuebles urbanos, los criterios y reglas de cálculo se ajustarán a lo previsto en las normas técnicas de valoración y cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.

Serán de aplicación los módulos básicos de suelo y construcción de cada municipio, que se aprueben de acuerdo con las directrices dictadas para la coordinación de valores.

Los valores de suelo de zona permitirán la reproducción de los módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos en cada ámbito territorial homogéneo de valoración.

La resolución a aprobar por la Dirección General del Catastro definirá su ámbito de aplicación y concretará criterios y reglas de cálculo, módulos básicos de suelo y construcción, valores de suelo de zona y costes de construcción, así como, en su caso, campos de aplicación de coeficientes correctores.

Quinto.- La cuestionada Resolución ha sido redactada con sujeción a lo dispuesto en el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario, y a las directrices dictadas para la coordinación de valores.

Como ha quedado expuesto en los Antecedentes, el acuerdo de la apertura del trámite de audiencia fue publicado en el Boletín Oficial del Estado, de 24 de septiembre de 2024, tal como consta en el expediente de gestión; con dicho trámite se ofreció a los interesados en el procedimiento la oportunidad de alegar sobre la propuesta de la Resolución, desterrando así cualquier indefensión material; el Centro Directivo, según ha quedado documentado en el expediente, emitió respuesta a las diferentes alegaciones formuladas, que afectaban a intereses muy diversos, como puede verificarse en el informe que resume aquellas, sin que se haya superado el plazo previsto en la disposición final tercera TRLCI, pues la resolución fue aprobada el 23 de octubre por el Director General del Catastro y se publicó por edicto el día 24 del mismo mes, en la Sede Electrónica del Catastro, dentro del plazo que señala la mencionada disposición.

Sexto.- Por otra parte, el Informe del mercado inmobiliario urbano de uso residencial y de garaje-aparcamiento de 2024, a los que se ciñe el valor de referencia del ejercicio 2025, se ha elaborado al objeto de concluir el análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas en el ámbito de competencias de la Dirección General del Catastro del Ministerio de Hacienda y Función Pública, conforme a lo previsto en la disposición final tercera TRLCI; según se indica en el mismo, "refunde los informes a su vez realizados en las Gerencias Regionales del Catastro en el marco de los planes de trabajos anuales de la Dirección General del Catastro, bajo la dirección, seguimiento y coordinación de los Ponentes de las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria, que elaboran los mismos de acuerdo con lo establecido en el artículo 12, apartado e), del Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario" y ha sido sometido a conocimiento y dictamen de la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria -por encargo del Director General del Catastro en su condición de Presidente de la misma y de acuerdo con el apartado g) del artículo 6 del Real Decreto 417/2006-; esta Comisión, en su sesión de 19 de septiembre de 2024 ha informado favorablemente el mismo.

Además, como puede verificarse de su lectura, su objeto es el análisis de los precios de la totalidad de las compraventas de inmuebles urbanos residenciales y de garaje-aparcamiento, recogiéndose su distribución territorial en el Anexo II.A del informe; este permite conocer el diseño de la muestra (refleja el análisis realizado sobre 1.145.638 compraventas de inmuebles urbanos residenciales y 464.816 compraventas de inmuebles urbanos de uso garaje - aparcamiento, efectivamente realizadas entre el 1 de abril de 2022 y el 31 de marzo de 2024) y su distribución por ámbitos territoriales homogéneos de valoración y usos, tomando en cuenta cuantos datos, antecedentes e información complementaria sobre los inmuebles y sus alteraciones constan en los sistemas de información catastral, dando así cumplimiento a la disposición final tercera TRLCI; conforme a ella, las conclusiones del análisis de los precios de las compraventas adoptan la forma de mapas de valores, donde se contienen los módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos en cada ámbito territorial homogéneo de valoración, todo lo cual se complementa con los Anexos que se relacionan en el informe, accesibles igualmente, de forma permanente, en la Sede Electrónica del Catastro.

Como se indica en el apartado 4. "CONCLUSIONES":

Los datos de los mapas de valores a los que se hace referencia en los Anexos III y IV del informe se relacionan, de forma literal, en el Anexo II.D.

Séptimo.- En otro orden de cosas, la Resolución de 23 de octubre de 2024, del Director General del Catastro, objeto de la presente impugnación, recuerda que la disposición transitoria novena TRLCI señala que "esta resolución debe definir su ámbito de aplicación y concretar los criterios y reglas de cálculo; módulos básicos de suelo y construcción, valores de suelo de zona y costes de construcción, y campos de aplicación de coeficientes correctores aplicables para los bienes inmuebles urbanos.- Por todo lo anterior, y de acuerdo a lo establecido en la disposición transitoria novena del citado texto refundido, resuelvo aprobar los elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los bienes inmuebles urbanos que deban surtir efectos a partir del 1 de enero de 2025, de acuerdo con las siguientes disposiciones:

Disposición primera. Marco normativo.
Disposición segunda. Ámbito de aplicación.
Disposición tercera. Determinación del valor de referencia de cada inmueble.
Disposición cuarta. Valores de suelo de zona.
Disposición quinta. Criterios y reglas de cálculo específicas para la valoración del suelo.
Disposición sexta. Coeficientes correctores del valor del suelo. Campo de aplicación.
Disposición séptima. Criterios y reglas de cálculo específicas para la valoración de las construcciones.
Disposición octava. Coeficientes correctores del valor de la construcción. Campo de aplicación.
Disposición novena. Coeficientes correctores conjuntos del valor del suelo y de la construcción. Campo de aplicación.
Disposición décima. Componente de gastos y beneficios.
Disposición Undécima. Efectos (a partir del 1 de enero de 2025).
Disposición Duodécima. Anexos.
ANEXO I. Listado de módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos de los ámbitos territoriales homogéneos de los mapas de valores correspondientes al Informe del mercado inmobiliario urbano de uso residencial y de garaje-aparcamiento de 2024 de la Dirección General del Catastro.
ANEXO II. Módulos Básicos de repercusión de suelo (MBR) y de construcción (MBC), asignados, para cada municipio, por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria en su sesión de 9 de julio de 2024.
ANEXO III. Jerarquías de zonas de valor de repercusión (R) y unitario (U) e importes de la componente de gastos y beneficios.
ANEXO IV. Listado de características del producto inmobiliario representativo por ámbito territorial, módulo de valor medio, Módulo Básico de la Construcción y jerarquía de valor de suelo de la zona de valor correspondiente.
ANEXO V. Mapas de zonas de valor de suelo.
ANEXO VI. Listado de zonas de valor de suelo.
ANEXO VII. Porcentajes aplicables en la valoración de inmuebles con construcciones de almacén-estacionamiento, en los casos de inexistencia de ámbito territorial homogéneo específico del uso garaje-aparcamiento.
ANEXO VIII. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones y de conversión de las tipologías correspondientes a cuadros marco de valores contenidos en normas anteriores al Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio.
ANEXO IX. Fichas de estados de vida de las construcciones.
ANEXO X. Listado de municipios por provincia y código de municipio.

Octavo.- En definitiva, en la Resolución se detallan los elementos precisos para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles urbanos, concretando su ámbito de aplicación, así como los criterios y reglas de cálculo, que se ajustan a lo previsto en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana; así, los valores de suelo se establecen por aplicación del método residual, "partiendo del módulo de valor medio correspondiente, descontando los costes de la construcción del producto inmobiliario representativo que se desprende de la información de los inmuebles obrante en el Catastro Inmobiliario, y asignando el importe de la jerarquía de valor de suelo que permite reproducir dicho módulo con la máxima precisión, sin superarlo" (disposición cuarta); además, "el valor del suelo integrante del valor de los inmuebles se calculará por aplicación del valor de repercusión de suelo en euros por metro cuadrado construido (zonas tipo R), o por el valor unitario en euros por metro cuadrado de suelo (zonas tipo U), correspondientes según el caso, a la zona de valor en que se encuentren ubicados los mismos" (disposición quinta); la Resolución contiene igualmente los criterios y reglas de cálculo específicas de valoración de las construcciones, conforme a la norma 12 del Real Decreto 1020/1993 y su cuadro de coeficientes de valor (norma 20 del mismo Real Decreto) y de los correctores por antigüedad (mediante la utilización de la tabla que figura en la norma 13); señala expresamente, de acuerdo con la citada norma 13, los casos de reformas que no puedan interpretarse como rehabilitación integral, a efectos de la aplicación del coeficiente de antigüedad; prevé también el campo de aplicación de los coeficientes correctores de suelo, de construcción y conjuntos, siguiendo lo establecido en la disposición transitoria novena TRLCI, precisando en este aspecto que "Tal como se concluye del análisis particular realizado en el marco de elaboración del Informe del mercado inmobiliario urbano de uso residencial y de garaje-aparcamiento de 2024, los módulos de valor medio recogen la mayoría de los condicionantes -tanto intrínsecos como extrínsecos- de los precios de las compraventas inmobiliarias, para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles.- Así, únicamente serán de aplicación los siguientes coeficientes correctores del valor del suelo, sin perjuicio de la aplicación cuando proceda de los coeficientes correctores conjuntos recogidos en la disposición novena:

Coeficiente D) Fondo excesivo.

.../...

Coeficiente E) Superficie distinta a la mínima

.../...

Estos coeficientes correctores del valor del suelo no serán de aplicación cuando las circunstancias que los amparen estén recogidas en el módulo de valor medio del ámbito territorial homogéneo en el que se ubique el inmueble."

Y también: "Por coherencia con lo concluido en el análisis particular realizado en el marco de elaboración del Informe del mercado inmobiliario urbano de uso residencial y de garaje-aparcamiento de 2024, los únicos coeficientes que serán de aplicación son los siguientes:" J) Depreciación funcional o inadecuación; K) Viviendas interiores; M) Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco; y N) Depreciación económica; y que "cuando se trate de inmuebles incluidos en el ámbito de aplicación de la presente resolución arrendados con anterioridad al 9 de mayo de 1985, mientras el contrato subsista, se podrá aplicar un coeficiente reductor del 0,70 sobre el valor conjunto de suelo y construcción, a instancia de parte"; recuerda, por último, que la componente de gastos y beneficios "es tenida en cuenta mediante la aplicación del método residual en la determinación de las zonas de valor de suelo, y dado que permite reproducir el módulo de valor medio de los distintos productos inmobiliarios representativos existentes en cada ámbito, será de aplicación, en todo caso, en el cálculo de los valores de referencia individualizados", estableciendo la forma de ponderar su importe, según los casos.

Por su parte, los módulos básicos de suelo (MBR) y construcción (MBC) aplicables son los asignados, para cada municipio, por la Comisión Superior de Coordinación Inmobiliaria en su sesión de 9 de julio de 2024, de acuerdo con los criterios marco de coordinación nacional de valores catastrales y a la vista de las propuestas coordinadas de valores elevadas por las Juntas Técnicas Territoriales de Coordinación Inmobiliaria, conforme ha quedado certificado y documentado en el expediente administrativo remitido.

Noveno.- Por último, al valor calculado con arreglo a las directrices de la Resolución, le será de aplicación el factor de minoración aprobado al efecto por Orden Ministerial.(Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, por la que se aprueba el factor de minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los inmuebles).

En consecuencia, puesto que no se aprecia incorrección en la Resolución, en su aprobación o contenido, procede la DESESTIMACIÓN de la presente reclamación económico administrativa.