En Madrid , se ha constituido el Tribunal como arriba se indica, para resolver en única instancia la reclamación de referencia, tramitada por procedimiento general.
ANTECEDENTES DE HECHO
PRIMERO.- Como consecuencia de la tramitación del procedimiento de valoración colectiva de carácter general llevado a cabo en el municipio de LOCALIDAD_1, la Gerencia Regional del Catastro en Illes Balears, mediante acuerdo de notificación multiinmueble (documento ...4 del expediente REFERENCIA_1/24), recibido el 20 de septiembre de 2024 por comparecencia electrónica, notificó el nuevo valor catastral individualizado de los dos inmuebles que en él se relacionaban, conforme a los datos descriptivos que se detallaban en el mismo, de aplicación a partir del 1 de enero de 2025.
SEGUNDO.- Contra el indicado acuerdo interpuso la interesada, en su condición de titular catastral de los inmuebles, la presente reclamación, en escrito presentado el 14 de octubre de 2024 que tuvo entrada efectiva en este Tribunal el siguiente 8 de noviembre; en el indicado escrito, tras exponer su disconformidad con la notificación individualizada referida al bien inmueble con referencia catastral REFERENCIA_2 (35.579.280,29 euros), sito en ..., se limitaba a solicitar se tuviese por interpuesta y se recabara el expediente para su puesta de manifiesto a efectos de formular alegaciones y proposición de prueba.
TERCERO.- En oficio de 24 de octubre de 2024, la Gerencia Regional del Catastro en Illes Balears remitió el escrito de interposición de la reclamación, así como copia del expediente administrativo, no habiendo considerado oportuno ejercer las facultades de anulación previstas por la Ley; con el escrito se adjuntaban los siguientes documentos:
"- Hoja informativa bien inmueble
- Croquis catastral
- Notificación revisión
- Acuse recibo notificación
- Copia REVU REFERENCIA_1/24
- Informe técnico por ser el valor catastral del inmueble superior a 1.8 millones de euros"
CUARTO.- En las actuaciones recibidas del órgano gestor obra informe elaborado por dicha Gerencia con fecha 21/10/2024 en el que, entre otros extremos, se indica:
"El valor catastral, así como su determinación está regulada en los artículos del 22 al 29 del Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
De acuerdo con el artículo 22, el valor catastral es el determinado objetivamente para cada bien inmueble a partir de los datos obrantes en el Catastro Inmobiliario. Dicho valor, a tenor del artículo 24 se determinará, con carácter general, mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores. Este documento, partiendo de una coordinación nacional, recoge los criterios, módulos y demás elementos necesarios para la valoración de cada inmueble.
Las normas técnicas de valoración de los bienes inmuebles de naturaleza urbana se contienen a su vez en el Real Decreto 1020/1993.
En lo relativo a las Ponencias de Valores estas serán de ámbito municipal, salvo que otras circunstancias justifiquen una extensión mayor.
.../...
Los valores catastrales resultantes de estos procedimientos se notifican individualmente a los titulares catastrales y tendrán efectividad el día 1 de enero del año siguiente.
En lo relativo al Procedimiento de Valoración Colectiva de Carácter General, es el proceso mediante el que se actualizan simultáneamente los valores catastrales de todos los inmuebles de una misma clase de un municipio con la finalidad de homogeneizarlos y referenciarlos uniformemente con los valores de mercado.
.../...
En el caso del municipio de LOCALIDAD_1 el trámite de audiencia previo a la aprobación de la Ponencia de Valores se realizó el 6 de junio de 2024, el acuerdo de aprobación de la Ponencia de valores se publicó el 27 de junio de 2024, los valores catastrales medios y/o trámite de audiencia de la valoración colectiva se publicaron el 6 de julio de 2024 y el acuerdo de inicio del trámite de notificación es de fecha 31 de julio de 2024. Se adjuntan todos estos documentos al presente informe. Las publicaciones se realizaron a través de la Sede Electrónica del Catastro.
Para finalizar examinado el inmueble de referencia, no se observan errores en la aplicación de la correspondiente ponencia de valores, ni en la normativa de valoración.
Al no haberse realizado alegaciones concretas en el escrito ahora analizado, esta Gerencia del Catastro queda a disposición del Tribunal Económico Administrativo para informar, en caso de considerarlo necesario, las alegaciones que se presenten."
QUINTO.- Puesto de manifiesto el expediente administrativo remitido, conforme a lo solicitado, el 10 de diciembre de 2024 la representación acreditada de la sociedad interesada, dedujo nuevo escrito en el que como primera alegación aduce error en los usos, destinos, tipologías constructivas y superficie construida, lo que afecta, por una parte, a los locales con número de orden 2, 3, 4, 5, 6 y 17, a cuyo efecto indica que el inmueble se compone de dos edificios aislados, uno destinado a hotel (identificado como escalera 1) y el otro a apartamentos turísticos y locales comerciales (identificado como escalera 2); que el edificio hotel se desarrolla en seis plantas (sótano, planta baja y cuatro plantas piso) y el de apartamentos, se sitúa en la parte sudeste y consta de cuatro plantas (sótano, planta baja y dos plantas piso); y que de acuerdo con los datos notificados, los locales indicados tienen incorrectamente asignada la tipología 7.1.2 de Aparthoteles, bungalows, "dado que, si nos atenemos a la ACTIVIDAD REAL que se lleva a cabo en este edificio", la correcta debe ser la 7.1.1. de Hoteles, hostales, moteles.
A lo anterior añade que se detectan unos locales comerciales en planta baja del edificio destinado a apartamentos incluidos en el local 8, identificados en los planos aportados (documento número 2) como local 8.3., que en aplicación al cuadro de coeficientes del valor de la construcción de la norma 20 del Real Decreto 1020/1993, deben tener aplicada la tipología 4.1.1. de locales comerciales; y, por último, en relación con las discrepancias sobre tipologías, señala que el local 21, sito en la planta baja del hotel, está dedicado a un uso deportivo, con piscina climatizada, saunas, cabinas de masaje, vestuarios y aseos, por lo que le es de aplicación la tipología constructiva 5.1.1. de "Deportes varios cubiertos".
Adjunta después una tabla donde, según dice, "se comprueba que existe un error en la superficie construida del inmueble", pues según medición exacta realizada sobre los planos en formato DWG y PDF, que se aportan como documento número 2, la superficie total resultante arroja una medición de 19.706 m²; y que dado que en la base de datos del Catastro consta una superficie construida de 23.420 m², solicita se lleve a cabo la corrección de dicho dato, en tanto la medición sobre planos arroja una diferencia de 3.714 m² de superficie menos en la realidad respecto de los datos obrantes en el Catastro.
Como segunda alegación, aduce error en la valoración de las piscinas descubiertas, cuestión que afecta a los siguientes locales:
- Local 14 situado en planta baja, puerta 01, de 775 m² de superficie, con uso deportivo, tipología constructiva 5.2.2. de Piscina descubierta y tipo de valor de repercusión del suelo "Garaje, trastero" (130,00 euros/m²).
- Local 16 situado en planta baja, puerta 01, de 99 m² de superficie, con uso deportivo, tipología constructiva 5.2.2. de Piscina descubierta y tipo de valor de repercusión del suelo "Garaje, trastero" (130,00 euros/m²).
- Local 20 situado en planta baja, puerta 01, de 198 m² de superficie, con uso deportivo, tipología constructiva 5.2.2. de Piscina descubierta y tipo de valor de repercusión del suelo "Garaje, trastero" (130,00 euros/m²).
Considera que dichos locales no deben computar en el cálculo del valor catastral de suelo tal y como se refleja en el punto 4.8. de la actual Circular 03.04/18/P; y que tampoco debe valorarse la construcción, al estar incluida la parte proporcional de su coste, tal y como se indica en la Ponencia de Valores de LOCALIDAD_1 publicada el 27 de junio de 2024 y en la norma 20.5 del Real Decreto 1020/1993, en la que se dicta lo siguiente:
"Norma 20. Cuadro de coeficientes del valor de las construcciones.
5. En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, mini-golf, deportes, etc., no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros usos como galerías comerciales, discotecas, etc."
Como tercera alegación, defiende ser incorrecta la valoración de la afección por dominio público marítimo-terrestre, según imágenes que inserta a partir de ortofotografía aérea, pues consultado el Plan General de Ordenación de LOCALIDAD_1, aprobado el 29/04/1986, mediante el visor MUIB (Mapa Urbanístic de les Illes Balears) "es posible comprobar que existe una afectación por la zona de servidumbre del dominio de protección marítimo-terrestre (en adelante, DPMT) sobre el inmueble", lo que resulta coincidente con la imagen del "Visor del Dominio Público Marítimo y Terrestre (...), del Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico" de acuerdo con la información georreferenciada relacionada con el deslinde de la costa; se aporta en prueba de ello, como documento número 3, un plano georreferenciado con la superposición de la parcela descargada de la sede electrónica del Catastro y líneas de deslinde para el DPMT obtenidas del Área de cartografía e infraestructura de datos espaciales del Ministerio para la transición ecológica y el reto demográfico.
Expuesto lo anterior, indica que la Ponencia de valores, en el apartado 2.2.3.9 establece un criterio para valorar el suelo destinado a zonas verdes y el incluido en la Zona de Dominio Público Marítimo Terrestre y su servidumbre de tránsito, por lo que al tratarse de un suelo incluido en una zona de servidumbre del Dominio Público Marítimo Terrestre, este ha de valorarse por repercusión de zonas verdes, correspondiente a la zona de valor donde se ubica el inmueble, la R11C (157,20 euros/m²).
De forma subsidiaria, plantea que, consultando tanto la Ley 22/1988, de 28 de julio, de Costas, como el Real Decreto 876/2014, de 10 de octubre, por el que se aprueba el Reglamento General de Costas se comprueba que el DPMT, así como los terrenos colindantes a este, están sujetos a limitaciones y servidumbres imprescriptibles; que, entre todas ellas, merece una mención la de prohibición de nuevas construcciones de ningún tipo, así como la de ampliar el volumen, altura o superficie de las edificaciones existentes; que estas condiciones resultan indiscutiblemente limitantes con respecto a las actuaciones, construcciones y usos del inmueble que nos ocupa, y deben repercutir como tal en su valoración catastral, pues resulta evidente que el valor del inmueble se ve alterado por la afectación de la servidumbre de protección, que limita en gran medida sus derechos.
Así pues, concluye que la servidumbre marítimo-terrestre es una afección extrínseca que influye en la parcela estudiada y, el hecho de estar incluida dentro de los límites de protección del DPMT y sujeta a la normativa vigente al respecto, constituye en sí mismo un contexto de afectación por una situación específica de carácter especial que puede considerarse equiparable a los supuestos establecidos en la Ponencia de Valores para la aplicación del coeficiente corrector "M".
En cuarto lugar, sostiene la nulidad del valor catastral del inmueble por no quedar suficientemente motivado en relación con los valores de mercado; y ello, tras recordar los preceptos que considera aplicables, del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI), en relación con los procedimientos de valoración colectiva de carácter general, además de añadir que, según reiterada jurisprudencia del Tribunal Supremo (con cita de las Sentencias de 5 de octubre de 2015 (rec. 3469/2013), 7 de octubre de 2015 (rec. 1887/2013), 20 de octubre de 2015 (rec. 1352/2013) y 25 de abril de 2016 (cas 3392/2014), no existe inconveniente jurídico alguno en que al hilo de la fijación y notificación del valor catastral, se extienda la impugnación a aquellos aspectos de la Ponencia de Valores defectuosos en cuanto tienen incidencia en la determinación individualizada de aquel.
Expuesto lo anterior y, entrando al fondo del asunto, toma como punto de partida y núcleo de su línea argumental que el valor catastral de los inmuebles en ningún caso puede ser superior a su valor de mercado (ex artículo 23 TRLCI), a cuyo efecto se remite a las premisas que, a su juicio, deben cumplir las Ponencias de Valores a fin de garantizar que los valores catastrales cumplan dicho límite y, en particular, que se ajustan a los valores de mercado, con invocación de las normas 22 y 23 del Anexo al Real Decreto 1020/93, extendiéndose a continuación en otras consideraciones sobre el contenido del artículo 23 TRLCI y la preceptiva aplicación del coeficiente de referencia al mercado (RM = 0,50) al valor individualizado resultante de la Ponencia de Valores correspondiente, para concluir de ello que la Ponencia de Valores de LOCALIDAD_1, de la que trae causa el valor impugnado, en su documento 2, "Análisis y conclusiones del estudio del mercado inmobiliario", recoge exclusivamente el uso residencial al relacionar un número de fincas que cumplen con los valores de mercado, y en consecuencia el uso turístico, "del que goza el inmueble de mi representada, no ha quedado validado"; y que, pese a la relevancia de la actividad turística en la zona, dada su gran afluencia de visitantes y la importancia de los núcleos costeros de LOCALIDAD_2 y LOCALIDAD_3, "este déficit de testigos para el uso turístico en la Ponencia de Valores llama la atención especialmente".
En este punto, considera imprescindible aclarar que, conforme a lo expuesto, la pretensión deducida no se funda en la ausencia del estudio de mercado, sino en que los valores catastrales para el uso turístico no han sido validados, ya que no se ha identificado ninguna muestra de estos en los estudios y conclusiones de mercado en el documento 2 de la Ponencia de Valores, por lo que no se puede determinar si están alineados con el mercado. "Esta falta de motivación sugiere que los valores podrían no estar acordes al mercado, lo que representa una discrepancia con los criterios exigidos en la Norma 22"; falta de motivación que respalda con cita de determinadas sentencias de la Audiencia Nacional, en concreto, las de 2 de febrero de 2022 (rec. 952/2018) y 19 de diciembre de 2023 (rec. 64/2019) que reiteran la falta de motivación de los valores catastrales al desconocer si el valor de mercado del que partió la Ponencia de Valores se ajusta al tipo de inmueble en cuestión.
Por último, destaca que, a pesar de las evidencias mostradas sobre la importancia del sector turístico en el municipio de LOCALIDAD_1 y considerando los mandatos de la Norma 22 del RD 1020/93, la elaboración de la Ponencia de Valores aprobada en 2024 equipara los valores de los inmuebles de uso residencial con los de uso turístico, lo que resulta inaceptable, ya que se trata de destinos, usos y utilidades con valores muy diferentes; que, por tanto, se "infiere que el valor catastral asignado a este inmueble de uso hotelero debe considerarse nulo, ya que no se cuenta con una muestra específica de mercado en la Ponencia de Valores que justifique dicha valoración. La ausencia de este análisis es una omisión significativa, especialmente considerando la relevancia del sector turístico en la economía del municipio"; y que la constatación del incumplimiento de las normas contenidas en el Anexo del Real Decreto 1020/1993, en lo que respecta a la elaboración de las Ponencias, implica que esta garantía contra la arbitrariedad se vea quebrantada.
Termina el escrito con la solicitud de que se proceda a aplicar correctamente los usos, destinos, tipologías constructivas y superficie construida, de acuerdo con lo alegado, con el fin de que la descripción catastral refleje la realidad inmobiliaria, y de acuerdo con los datos que se resumen en la tabla que figura a continuación; que no se valoren ni el suelo ni la construcción de los locales 14, 16 y 20 correspondientes a las piscinas descubiertas (destino KPS), al estar ya incluida la parte proporcional de su coste; que la zona afectada por la servidumbre de protección del Dominio público marítimo-terrestre se valore con el valor de repercusión de "Zona Verde", o en su defecto y de forma subsidiaria, se le aplique el coeficiente "M" de fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco, de forma conjunta, tanto al valor del suelo como al de la construcción; que se acuerde la nulidad del valor catastral del inmueble en cuestión por no quedar suficientemente motivado en conformidad con las exigencias recogidas la Norma 22 del Real Decreto 1020/93 para la elaboración de la Ponencia de Valores de LOCALIDAD_1.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
PRIMERO.- Este Tribunal es competente para resolver de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT), así como en el Reglamento general de desarrollo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en materia de revisión en vía administrativa (RGRVA), aprobado por Real Decreto 520/2005, de 13 de mayo. No concurre ninguna de las causas de inadmisibilidad previstas en el artículo 239.4 de la LGT.
SEGUNDO.- Este Tribunal debe pronunciarse respecto a lo siguiente:
Las cuestiones planteadas, expuestas por su orden lógico, son las siguientes: si, de conformidad con las exigencias recogidas en la norma 22 del Real Decreto 1020/1993, se encuentra o no motivado el valor catastral del inmueble sito en LOCALIDAD_1 (Ref. Cat. REFERENCIA_2), resultante del procedimiento de valoración colectiva de carácter general llevado a cabo en el citado municipio, como consecuencia de la aprobación de la Ponencia de Valores Total, cuyo acuerdo se publicó el 27 de junio de 2024 en la Sede Electrónica del Catastro; si procede o no la rectificación de usos, destinos, tipologías constructivas y superficie construida, de acuerdo con lo alegado, así como la valoración de las piscinas descubiertas (destino KPS) en el sentido propuesto, al estar ya incluida la parte proporcional de su coste en la tipología constructiva de uso 7 asignada; y, si la zona afectada por la servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre se debe valorar o no por el importe del valor de repercusión de suelo de "Zona Verde", o en su defecto y de forma subsidiaria, se debería aplicar el coeficiente "M" para fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco, de forma conjunta, tanto al valor del suelo como al de la construcción.
TERCERO.- La reclamante centra su discrepancia en primer lugar, en la ausencia de datos de bienes inmuebles de uso turístico del municipio, debidamente contrastados en el Documento 2 que acompaña a la Ponencia de Valores de la que trae causa el impugnado, toda vez que la Gerencia Regional del Catastro no validó con testigos de mercado dicho uso, habida cuenta de la importancia de este sector -que se concentra principalmente en el núcleo costero de LOCALIDAD_2-. Pero lo cierto es que no solicita un pronunciamiento sobre la Ponencia, siquiera por la vía del recurso indirecto al que no se refiere en ningún caso en el escrito de alegaciones, ni siquiera nominativamente, sino que su petición consiste en que se anule el valor catastral del inmueble de su propiedad por no quedar suficientemente motivado de conformidad con las exigencias recogidas en la norma 22 del Real Decreto 1020/93.
Pues bien, dicha norma atañe exclusivamente a la elaboración de las ponencias de valores; así, tras definir estas como los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, además de los coeficientes correctores eventualmente aplicables, y atribuir su realización a las Gerencias del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, hoy Dirección General del Catastro, señala que las mismas tendrán en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23.
Y, en cuanto a los documentos que han de acompañar a las ponencias, dispone (apartado 3), que:
Norma 22. Ponencias de valores.
1. Las ponencias de valores son los documentos administrativos que recogen los valores del suelo y de las construcciones, así como los coeficientes correctores a aplicar en el ámbito territorial al que se refieran.
2. Dichas ponencias serán realizadas por las Gerencias territoriales del Centro de Gestión Catastral y Cooperación Tributaria, teniendo en cuenta la normativa urbanística y la de valoración catastral, así como los estudios y análisis del mercado inmobiliario establecidos en la norma 23.
3. Las ponencias de valores se acompañarán, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas, al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado.
Igualmente, como documento separado, se acompañarán los catálogos de edificios y construcciones urbanas de la norma 20.
4. Previamente a su aprobación, las Juntas Técnicas territoriales de Coordinación Inmobiliaria de Urbana deberán verificar el cumplimiento de los criterios de coordinación establecidos y emitir el correspondiente informe.
CUARTO.- De cuanto queda expuesto, se desprende que las alegaciones vertidas en relación con la pretendida falta de motivación del acuerdo impugnado, que, a juicio de la reclamante, sugiere que el valor notificado podría no estar ajustado al mercado, y "representa una discrepancia con los criterios exigidos en la Norma 22" del Real Decreto 1020/1993, inciden en un planteamiento erróneo, pues vienen a trasladar al acto de notificación de valor catastral individualizado consideraciones que serían propias de la realización de la Ponencia de Valores, lo que de ninguna manera se corresponde con el contenido de aquel ni con las exigencias de motivación del mismo, como se examina más adelante.
Cabe significar, sin embargo, que este planteamiento obliga a considerar la impugnación indirecta de la Ponencia, aunque explícitamente no se plantee, ya que el único motivo de impugnación recae exclusivamente en la trascendencia que sobre el concreto valor catastral impugnado tiene una ausencia específica que se aprecia en la Ponencia de Valores: el déficit de testigos para el uso turístico que, en todo caso, radicaría en la propia Ponencia; considera la reclamante que ello impide validar, ante esa ausencia de información, la adecuación al mercado de los valores catastrales de uso hotelero resultantes de la Ponencia; añade que una falta de motivación de la Ponencia de Valores "equiparable a la que nos ocupa", se analiza en las sentencias de la Audiencia Nacional, de 28 de octubre de 2020 (rec. 152/2018), 2 de febrero de 2022 (rec. 952/2018) y 19 de diciembre de 2023 (rec. 64/2019); sin embargo, guarda silencio respecto de la presunción de certeza de la Ponencia, extremo sobre el que se pronunciaron las dos últimas, en términos que interesa reproducir:
.../...
La jurisprudencia determina que las ponencias de valores no tienen la naturaleza de disposiciones de carácter general, lo que cierra la vía a la impugnación directa. Conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE de 8 de marzo), la determinación del valor catastral de cada inmueble se inicia con la aprobación de la ponencia de valores. La aprobación de ponencia de valores y la asignación individualizada del valor catastral a cada inmueble, son actos que, estrechamente relacionados, poseen sustantividad propia, por lo que lo procedente es, en principio, que los reparos que se tengan contra dicha ponencia de valores se hagan respecto de dicho acto.
Sin embargo, cuando se individualiza cada valor catastral y se notifica este es cuando el interesado puede apreciar los posibles defectos o vicios de las ponencias de valores, que no se manifiestan más que cuando las mismas se proyectan sobre el bien inmueble particular, por lo que no existe inconveniente jurídico para que, al hilo de la fijación y notificación del valor catastral, se extienda la impugnación a aquellos aspectos de la ponencia de valores defectuosos, en cuanto tengan incidencia en la determinación individualizada del valor catastral.
Implica reconocer a la ponencia de valores la presunción de certeza, por lo que corresponde a la parte recurrente desvirtuar la misma, asumiendo la carga de la prueba que lleve al convencimiento del órgano jurisdiccional de que se ha producido una incorrecta determinación del valor de mercado. Es a la parte demandante, que recurre frente a la notificación del valor individual del bien del que es titular, a la que corresponde, en sede judicial, acreditar la incorrección del valor catastral asignado al inmueble..../...
La jurisprudencia determina que las ponencias de valores no tienen la naturaleza de disposiciones de carácter general, lo que cierra la vía a la impugnación directa. Conforme al Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (BOE de 8 de marzo), la determinación del valor catastral de cada inmueble se inicia con la aprobación de la ponencia de valores. La aprobación de ponencia de valores y la asignación individualizada del valor catastral a cada inmueble, son actos que, estrechamente relacionados, poseen sustantividad propia, por lo que lo procedente es, en principio, que los reparos que se tengan contra dicha ponencia de valores se hagan respecto de dicho acto.
Sin embargo, cuando se individualiza cada valor catastral y se notifica este es cuando el interesado puede apreciar los posibles defectos o vicios de las ponencias de valores, que no se manifiestan más que cuando las mismas se proyectan sobre el bien inmueble particular, por lo que no existe inconveniente jurídico para que, al hilo de la fijación y notificación del valor catastral, se extienda la impugnación a aquellos aspectos de la ponencia de valores defectuosos, en cuanto tengan incidencia en la determinación individualizada del valor catastral.
Implica reconocer a la ponencia de valores la presunción de certeza, por lo que corresponde a la parte recurrente desvirtuar la misma, asumiendo la carga de la prueba que lleve al convencimiento del órgano jurisdiccional de que se ha producido una incorrecta determinación del valor de mercado. Es a la parte demandante, que recurre frente a la notificación del valor individual del bien del que es titular, a la que corresponde, en sede judicial, acreditar la incorrección del valor catastral asignado al inmueble.
QUINTO.- Resulta evidente, pues, que, a la vista de la jurisprudencia invocada, la impugnación planteada alcanza indirectamente a la Ponencia de Valores. Por ello, es necesario puntualizar, por una parte, que la norma 22 a la que se hace referencia en las alegaciones no contiene requisito alguno de motivación del acto impugnado (acuerdo de notificación de valor catastral inserto en el procedimiento de valoración colectiva); y, por otra que, tratándose de un acto diferenciado del de aprobación de la Ponencia, como acto administrativo que es este último, goza de presunción de legalidad, a los efectos de que, quien pretenda impugnarla a través de la impugnación de los actos de concreción individualizada de valor, debe asumir la carga de la prueba, lo que supone una presunción "iuris tantum" de su exactitud, que, por consiguiente, puede ser destruida mediante prueba en contrario; o, dicho de otra manera, en caso de disconformidad del interesado con determinados aspectos de la Ponencia de Valores, le corresponde al mismo la carga de probar su incorrección, sin que en el presente caso, se haya siquiera intentado por la parte reclamante la aportación de prueba alguna que justifique en qué medida las carencias descritas a que se refiere, llevarían al incumplimiento del límite legal del valor catastral del inmueble, por lo que estaríamos ante meras discrepancias subjetivas entre su parecer y el de la Administración Catastral, respecto a la concreta sistemática elegida entre las muchas posibles por esta última, en ejercicio de las competencias que le son propias, sobre las que, como ya se ha expuesto, goza de presunción de certeza, revestida por la imparcialidad y objetividad que debe atribuirse a sus órganos. Admitir la alegación del reclamante implicaría reconocer que éste dispone de la capacidad de determinar elementos y presupuestos de la propia valoración, cuando realmente no dispone de tal iniciativa, sino del derecho a recurrir en caso de que las potestades administrativas infrinjan los límites que la ley impone para su ejercicio, con la carga de demostrar tal extralimitación.
Por tanto, el interesado tiene en sus manos la posibilidad de desvirtuar el valor catastral, calculado conforme a los criterios de la ponencia de valores, si supera el valor de mercado, aportando las pruebas oportunas; ahora bien, siempre partiendo del supuesto de que los valores de mercado tomados en consideración en la Ponencia no respondan a la realidad y, en definitiva, de que el valor catastral así fijado es superior al valor de mercado. Mientras no sea así, como señala el Tribunal Supremo, en sentencia de 19 de mayo de 2020, la Ponencia de Valores, como acto administrativo, despliega todos sus efectos:
Esto es, las normas técnicas imponen la necesidad de elaborar un Estudio de Mercado pero no que dicho Estudio se incorpore a la Ponencia, siendo suficiente que a la misma se acompañe un documento de "Análisis y conclusiones", como ocurre en el presente caso.
Las normas citadas no exigen que la Ponencia de Valores, que es la base para determinar el valor catastral, incorpore el Estudio de Mercado, siendo suficiente que figure el documento de "Análisis y conclusiones", que permite al interesado conocer los parámetros de mercado tomados en consideración.
A partir de la Ponencia de Valores y de los documentos que la acompañan el interesado dispone de todos los elementos necesarios para hacer valer la limitación que respecto del valor de mercado se establece en el art. 23.2 TRLCI.
.../...
Como sostiene el Abogado del Estado, queda en manos del interesado, acreditar, si así le conviene, que los valores de mercado tomados en consideración en la Ponencia no responden a la realidad y, en definitiva, acreditar, en su caso, que el valor catastral así fijado es superior al valor de mercado. Mientras no sea así, la Ponencia de Valores, como acto administrativo, despliega todos sus efectos.
SEXTO.- A mayor abundamiento, al hilo de lo anterior, A mayor abundamiento, al hilo de lo anterior, que constituye un criterio reproducido en la resolución de este Tribunal Central de la misma fecha, dada para resolver la reclamación nº 00-7100-2024, resulta también oportuno recordar que la reclamante tampoco ha propuesto la remisión, para su incorporación al expediente, del Documento 2 cuyo contenido cuestiona, por lo que no cabe apreciar la falta de motivación que aduce, basada en la constatación del incumplimiento de las normas contenidas en el Anexo del Real Decreto 1020/1993; más bien, contrariamente a lo que mantiene, de sus alegaciones se desprende que la Administración Catastral sí las ha tenido en cuenta, en tanto la Ponencia de Valores de LOCALIDAD_1 se acompaña, en documento separado, de los análisis y las conclusiones de los estudios de mercado y de los resultados obtenidos por aplicación de los mismos a un número suficiente de fincas (Documento 2), al objeto de comprobar la relación de los valores catastrales con los valores de mercado, por lo que lo único que finalmente resulta discutible es el criterio seguido para valorar el suelo de uso turístico que se contiene en el citado Documento 2, que le lleva a afirmar con escasa convicción y sin respaldo probatorio alguno, que "los valores podrían no estar acordes al mercado".
SÉPTIMO.- Y, por lo que respecta a las exigencias de motivación del acuerdo impugnado, se sustancian, de conformidad con las previsiones del artículo 12.3 TRLCI:
Artículo 12. Régimen jurídico.
1. Los procedimientos a que se refiere el artículo anterior tendrán naturaleza tributaria y se regirán por lo dispuesto en esta ley, siendo de aplicación supletoria las disposiciones de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, y de la Ley 30/1992, de 26 de noviembre, de Régimen Jurídico de las Administraciones Públicas y del Procedimiento Administrativo Común, así como sus disposiciones de desarrollo.
2. A efectos catastrales, no será de aplicación lo establecido en los artículos 54 y 55 del texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, en el artículo 33 de la Ley 29/1987, de 18 de diciembre, del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, y en las demás normas concordantes, a las escrituras y documentos que contengan hechos, actos o negocios susceptibles de inscripción en el Catastro Inmobiliario.
3. Los actos resultantes de los procedimientos de incorporación serán motivados con referencia a los hechos y fundamentos de derecho. Cuando el acto incluya la determinación de un nuevo valor catastral, éste se motivará mediante la expresión de la ponencia de la que traiga causa y, en su caso, de los módulos básicos de suelo y construcción, el valor en polígono, calle, tramo, zona o paraje, el valor tipo de las construcciones y de las clases de cultivo, la identificación de los coeficientes correctores aplicados y la superficie de los inmuebles.
Junto a ello, es necesario añadir que el artículo 29 TRLCI ("Procedimientos de valoración colectiva de carácter general y parcial") no exige que se incluyan, al tiempo de notificar las valoraciones individuales de los inmuebles, los documentos que integran la Ponencia de la que traen causa, por lo que la notificación de los valores catastrales estará suficientemente motivada siempre que se ajuste al contenido del precepto arriba transcrito, como viene siendo reiterado de forma unánime por la jurisprudencia del Tribunal Supremo (por todas, Sentencia de 25 de junio de 2019):
CUARTO-. En cuanto a la falta de motivación del valor catastral y las resoluciones posteriores, hemos de recordar que el art.12.3 del Texto Refundido de la Ley del Catastro que establece: 3. Los actos resultantes de los procedimientos de incorporación serán motivados con referencia a los hechos y fundamentos de derecho. Cuando el acto incluya la determinación de un nuevo valor catastral, éste se motivará mediante la expresión de la ponencia de la que traiga causa y, en su caso, de los módulos básicos de suelo y construcción, el valor en polígono, calle, tramo, zona o paraje, el valor tipo de las construcciones y de las clases de cultivo, la identificación de los coeficientes correctores aplicados y la superficie de los inmuebles.
Por tanto, la notificación del valor catastral cuyo documento obra al folio 10 del expediente, si se examina, se puede fácilmente concluir que cumple con el requisito de motivación exigido legalmente.
OCTAVO.- En el presente caso, se comprueba que el acuerdo impugnado contiene cuantos datos exige el apartado 3 del artículo 12 TRLCI para entenderlo suficientemente motivado; en la notificación practicada se reseña la ponencia de valores de la que trae causa (acuerdo de aprobación publicado en la Sede Electrónica del Catastro (SEC) el 27 de junio de 2024) y se señalan los módulos básicos de repercusión de suelo (MBR = 1.200,00 euros/m²) y de construcción (MBC = 950,00 euros/m²); figura también el valor de repercusión en polígono (VRB = 1.760,00 euros/m²) así como el criterio de valoración aplicado al suelo: "VALORACIÓN POR REPERCUSIÓN" y la superficie asignada a cada uno de los elementos diferenciados del inmueble para su valoración por repercusión, además del importe asignado (el de la zona R11C, 1.572,00 euros/m², correspondiente al uso Turístico), sin que consten aplicados coeficientes correctores en la valoración del suelo; en cuanto a la construcción, se identifican los locales objeto de valoración por su superficie, destino, tipología constructiva, antigüedad, estado de conservación, coeficiente corrector H; igualmente, en la notificación se indica que el valor catastral se obtiene "de la aplicación de la ponencia de valores. Suma del valor del suelo y, en su caso, de la construcción"; y también se aclara que "En suelo valorado por repercusión, es el resultado de multiplicar la superficie por el valor de repercusión, los coeficientes correctores que resulten de aplicación, el coeficiente RM y por G+B.- En construcción, es el resultado de multiplicar la superficie por el importe del MBC, el coeficiente correspondiente a la tipología constructiva, los coeficientes correctores que resulten de aplicación, el coeficiente RM y por G+B.- En elementos comunes se aplicará además el porcentaje de reparto"; por último, consta la aplicación del coeficiente corrector conjunto N (0,80) en los términos expresados por la Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria de Illes Balears en sesión celebrada el día 29 de mayo de 2024; del coeficiente G+B (1,40) y del de referencia al mercado RM (0,50), así como la normativa que resulta de aplicación:
Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (R.D. Legislativo 1/2004, de 5 de marzo).
Texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales (R.D. Legislativo 2/2004, de 5 de marzo).
Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio (BOE de 22 de julio).
Real Decreto 417/2006, de 7 de abril (BOE de 24 de abril).
Orden de 14 de octubre de 1998 (BOE de 20 de octubre).
Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril (BOE de 5 de mayo).
Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre (BOE de 18 de octubre)
De todo ello se deduce el valor catastral determinado, en la cuantía reseñada en los Antecedentes, que respalda el informe técnico del órgano gestor unido a las actuaciones (AH Cuarto), si bien la reclamante se ha opuesto y ha formulado alegaciones sobre la incorrecta descripción y valoración catastral en los extremos que cuestiona y que se examinan a continuación.
No obstante ello, puede verificarse en la notificación practicada, que consta la aplicación del coeficiente RM (0,50), que garantiza que no se ha sobrepasado el límite legal de referencia al mercado -y que se aplica al valor al valor individualizado resultante de la ponencia, determinado conforme a las normas técnicas de valoración catastral-, de forma tal que, según el artículo 3 TRLCI, correspondería a la parte recurrente aportar pruebas convincentes para respaldar cualquier pretensión relativa a que el valor catastral supera aquel límite; inexistente la prueba, incumbencia de la interesada, debe prevalecer la presunción de certeza de los datos catastrales (ex artículo 3 TRLCI).
NOVENO.- Consecuencia de lo expuesto, es que decae esta alegación al no constar prueba alguna que acredite la pretendida falta de motivación, por incumplimiento de las normas contenidas en el Anexo del Real Decreto 1020/1993, en especial, de la norma 22, sin que conste tampoco en consecuencia que el valor catastral resultante de la Ponencia de Valores se aparte del límite legal fijado en el artículo 23 TRLCI ("2 El valor catastral de los inmuebles no podrá superar el valor de mercado, entendiendo por tal el precio más probable por el cual podría venderse, entre partes independientes, un inmueble libre de cargas, a cuyo efecto se fijará, mediante orden del Ministro de Hacienda, un coeficiente de referencia al mercado para los bienes de una misma clase"); y sin perjuicio de avanzar que ello no impide que la Sala pueda proceder a analizar la oposición manifestada en relación con las demás cuestiones planteadas.
DÉCIMO.- Aclarado lo anterior, y para dar respuesta a las demás cuestiones suscitadas, conviene recordar que, conforme a lo dispuesto en el artículo 3 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI):
Artículo 3. Contenido.
1. La descripción catastral de los bienes inmuebles comprenderá sus características físicas, económicas y jurídicas, entre las que se encontrarán la localización y la referencia catastral, la superficie, el uso o destino, la clase de cultivo o aprovechamiento, la calidad de las construcciones, la representación gráfica, el valor de referencia, el valor catastral y el titular catastral, con su número de identificación fiscal o, en su caso, número de identidad de extranjero. Cuando los inmuebles estén coordinados con el Registro de la Propiedad se incorporará dicha circunstancia junto con su código registral.
2. La certificación catastral descriptiva y gráfica acreditativa de las características indicadas en el apartado anterior
..../...
3. Salvo prueba en contrario y sin perjuicio del Registro de la Propiedad, cuyos pronunciamientos jurídicos prevalecerán, los datos contenidos en el Catastro Inmobiliario se presumen ciertos.
Esta presunción de acierto traslada la carga de la prueba a aquel que sostiene que los datos catastrales son erróneos, por lo que desde esta perspectiva procede analizar las discrepancias manifestadas; y según reiterado criterio jurisprudencial, la complejidad y carácter eminentemente técnico del procedimiento de determinación, primero y luego del concreto valor catastral, justifica por sí mismo la necesidad de una pericial que desvirtúe la presunción de certeza del valor catastral, por lo que no cabe admitir impugnaciones basadas meramente en generalidades y discrepancias subjetivas; se trata, por tanto de una auténtica carga probatoria, máxime cuando se pretende justificar errores técnicos, ya que el modo de desvirtuar los datos técnicos constatados por el Catastro requiere asimismo de una prueba de naturaleza técnica, fundada en iguales criterios que los contenidos en las normas reguladoras de esta materia.
DÉCIMO PRIMERO.- Además, hay que tener también presente que los procedimientos de incorporación, en el ámbito catastral, son procedimientos reglados y que, en el presente caso, la Ponencia de valores total de los bienes inmuebles urbanos del término municipal de LOCALIDAD_1, aprobada en 2024, constituye el marco en el que ha de desenvolverse la oficina gestora en la determinación del valor catastral que resulte de aplicación, conforme previene el artículo 24 TRLCI:
Artículo 24. Determinación del valor catastral.
1. La determinación del valor catastral, salvo en los supuestos a los que se refieren las letras c), d), g) y h) del apartado 2 del artículo 30, se efectuará mediante la aplicación de la correspondiente ponencia de valores.
.../...
A este respecto, en el apartado 2.2.4 'Valoración de las construcciones', de la referida Ponencia, se determina lo siguiente:
"2. Se entiende como superficie construida, la superficie incluida dentro de la línea exterior de los paramentos perimetrales de una edificación y, en su caso, de los ejes de las medianerías, deducida la superficie de los patios de luces.
Los balcones, terrazas, porches y demás elementos análogos, que estén cubiertos, se computarán al 50% de su superficie, salvo que estén cerrados por tres de sus cuatro orientaciones, en cuyo caso se computarán al 100%.
En uso residencial, no se computarán como superficie construida los espacios de altura inferior a 1,50 metros.
En la superficie construida se incluirá, en su caso, la parte proporcional de elementos comunes que lleve asociada la construcción."
DÉCIMO SEGUNDO.- Así, por lo que se refiere a la discrepancia con la medición de la superficie construida, se sostiene en las alegaciones que se ha podido comprobar un exceso en los datos catastrales, de 3.714 m² de superficie respecto de la realidad, solicitando se lleve a cabo su corrección, de acuerdo con la medición sobre planos en formato DWG y PDF, que se adjuntan como documento número 2; frente a tales manifestaciones, hay que decir, por un lado, que dichos planos se presentan sin firma alguna de técnico responsable que los legitime, además de no acreditar que son conformes con lo que se entiende como superficie construida, a efectos catastrales.
A ello se ha de añadir que la superficie litigiosa se obtuvo en su momento, de los planos aportados por la propiedad del inmueble, de conformidad con la normativa reguladora, y que sirvió de base para la declaración del alta catastral, sin que conste su oposición entonces, no pudiendo dirimirse ahora dicha discrepancia con el mero examen de documentos insuficientes a estos efectos, como son los aportados a este procedimiento.
En definitiva, no ha sido desvirtuada la decisión del órgano gestor por prueba idónea en contrario (en lo formal y en lo sustantivo), no bastando las meras interpretaciones subjetivas del interesado, basadas en su propio criterio y apreciación, pues se hace necesario constatar y acreditar que las circunstancias a las que hace referencia son subsumibles en el pretendido exceso de superficie construida, conforme a lo previsto en la Ponencia, cuyo contenido es mero traslado del de la norma 11.3 del Real Decreto 1020/1993.
Por todo cuanto ha quedado expuesto, carecen de eficacia probatoria en este procedimiento las mediciones que se pretenden hacer valer por la parte reclamante en el escrito de alegaciones.
DÉCIMO TERCERO.- Por otra parte, se cuestiona la tipología constructiva aplicada a los locales con número de orden 2, 3, 4, 5, 6 y 17, a cuyo efecto se indica que se corresponden con el edificio destinado a hotel y por tanto tienen incorrectamente asignada la tipología 7.1.2 de Aparthoteles, bungalows, cuando la correcta debe ser la 7.1.1. de Hoteles, hostales, moteles.
Pues bien, a este respecto, hay que señalar que la evidencia de los datos reales del inmueble apoya las pretensiones y argumentos de la reclamante, por lo que la tipología que figura asignada (7.1.2.) no es la que corresponde de conformidad con el cuadro de coeficientes de la norma 20 del Real Decreto 1020/1993 así como con la Ponencia de Valores del municipio, lo que conduce a acoger esta pretensión.
Además, se dice también incorrecta la tipología asignada al local 8 donde se incluyen unos locales comerciales en planta baja, que no han sido valorados de acuerdo con el referido cuadro de coeficientes, que es la 4.1.1, corrección que, según se afirma, implica además una subdivisión de dicho local.
En este caso, hay que destacar que, como quiera que dicha cuestión no fue sometida previamente a la valoración del órgano gestor, que es quien ha elaborado la documentación catastral y dispone de los antecedentes necesarios para dar respuesta a ello, y aun cuando los datos aportados a este procedimiento pudieran arrojar una información más ajustada a la realidad, no puede atenderse la pretensión ejercitada en este aspecto, sin perjuicio de que sea obtenida por vía de gestión, ante el órgano competente, puesto que su valoración requiere de una actuación de mantenimiento del Catastro Inmobiliario, no siendo esta vía la competente para su resolución.
DÉCIMO CUARTO.- Y, por lo que hace al local 21, sito en la planta baja del hotel, que según la reclamante está dedicado a un uso deportivo con piscina climatizada, saunas, cabinas de masaje, vestuarios y aseos, considerando por ello que le es de aplicación la tipología constructiva 5.1.1. prevista para "Deportes varios cubiertos", cabe señalar que la Ponencia vigente precisa (apartado 2.2.4.2) que las construcciones se tipifican de acuerdo con el cuadro de coeficientes del valor de las construcciones que se refleja en el apartado 2.2.4.3 en función de su uso, clase, modalidad y categoría; y que esta tipificación tiene su correspondencia con el Catálogo de tipologías constructivas que se incluye como Documento 3, al que realmente no se hace ningún tipo de alusión en las alegaciones; no se trata, por tanto, de un Catálogo de locales, sino de tipos edificatorios, en conexión con el mencionado cuadro de coeficientes del Real Decreto 1020/1993; dicho Real Decreto incorpora una definición implícita de "construcción", como aquel ámbito susceptible de ser clasificado de acuerdo con ese cuadro y, en este sentido cobra especial importancia el grado de pormenorización, pues este no alcanza a estancias o locales (tales como lo que aquí se pretende), al no desglosar más allá del nivel de "hoteles", "hipermercados y supermercados", "hospitales" o "facultades" y los demás establecidos en esa norma 20.
El cuadro de coeficientes del valor de las construcciones, trasladado igualmente a la Ponencia (apartado 2.2.4.3. según se acaba de reseñar), recoge un total de 10 usos distintos (1.Residencial; 2.Industrial; 3.Oficinas; 4.Comercial; 5.Deportes; 6.Espectáculos; 7.Ocio y hostelería; 8.Sanidad y beneficencia; 9.Culturales y religiosos; y, 10.Edificios singulares) para clasificar las construcciones, que luego subdivide en "clases" y estas últimas, en "modalidades"; pues bien, de entre esos 10 usos, el denominado "7. Ocio y hostelería", al que se adscribe, con carácter general, el edificio objeto de la presente reclamación, admite tres clases, habiéndose seleccionado la primera (7.1):
7.1 CON RESIDENCIA
7.2 SIN RESIDENCIA
7.3 EXPOSICIONES Y REUNIONES
En la clase 7.1 a su vez, se distinguen dos únicas modalidades, siendo la segunda de ellas, la adoptada en la valoración, sin perjuicio de su rectificación en el edificio 1; y, sin que, a estos efectos, se contemplen ulteriores subdivisiones.
7.1.1 HOTELES, HOSTALES, MOTELES
7.1.2 APARTHOTELES, BUNGALOWS
En conclusión, en el citado Real Decreto, por tanto, se clasifican los hoteles y aparthoteles como un todo, a cuya superficie se aplicará un valor unitario de construcción por uso o valor por tipología, donde se incluye el programa funcional completo del hotel, lo que determina que, en este caso, el local 21, como elemento accesorio de la actividad hotelera, al quedar integrado en la tipología constructiva del hotel deba incluirse necesariamente a los efectos de su valoración catastral en el grupo 7 del cuadro de coeficientes, que no contempla su disociación en otra tipología distinta.
DÉCIMO QUINTO.- Y no caben otras interpretaciones alternativas, como la defendida por la reclamante, sin apartarse de la definición de construcción que se contiene en la Ponencia, mera transcripción del artículo 7.4 TRLCI (cuyo antecedente es la norma 5 del Real Decreto 1020/1993); del contenido de dicho precepto, puesto en conexión con la Norma 12.2 de dicho Real Decreto ("1. Para valorar las construcciones se utilizará el valor de reposición, calculando su coste actual, teniendo en cuenta uso, calidad... .- 2. Con el fin de posibilitar la realización de valoraciones masivas, las construcciones se clasificarán de acuerdo con el cuadro al que se refiere la norma 20 de este Real Decreto"), se desprende que el objeto de la clasificación son las construcciones, por lo que el uso como elemento decisivo para la clasificación de las construcciones no ha de interpretarse según su contenido semántico, sino según su sentido legal, al tratarse de un concepto jurídico delimitado y determinado en la normativa catastral; así, debe corresponder al uso o funcionalidad de la construcción (primer orden de la clasificación), como categoría más general, que tendrá preferencia sobre cualquier otro y que se corresponde con el uso para el que se proyectó el edificio o construcción (en este caso, hotel); como un segundo orden de clasificación -subordinado al anterior-, se encuentra la clase, debiendo acudirse a la específica de entre las varias susceptibles de tenerse en cuenta en ese uso y, por último, en un tercer orden se encuentra la modalidad como elemento más detallado de la clasificación, sin que quepan ulteriores desagregaciones no previstas en dicha norma.; como un segundo orden de clasificación -subordinado al anterior-, se encuentra la clase, debiendo acudirse a la específica de entre las varias susceptibles de tenerse en cuenta en ese uso y, por último, en un tercer orden se encuentra la modalidad como elemento más detallado de la clasificación, sin que quepan ulteriores desagregaciones no previstas en dicha norma.
Por su parte, la norma 20.8 del Real Decreto 1020/1993 impide igualmente amparar tal pretensión de diferenciar tipologías dentro del inmueble pues prevé que "Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destinados no corresponda a su tipología constructiva (por ejemplo, oficinas ubicadas en locales de viviendas, comercio en viviendas, etc.), se aplicará a dichos locales el valor que corresponda a su tipología constructiva"; de donde se sigue que en caso de conflicto entre el uso (destino) de un local y la tipología constructiva del edificio, se estará no al uso (destino) sino a la tipología, como también se desprende de la precedente normativa catastral que en este aspecto no se ha modificado y en la que, con mayor claridad se decía "Cuando en la tipificación de un edificio existan locales en los que el uso a que están destinados no corresponda a la tipología descrita en el cuadro, por ejemplo, oficinas en viviendas, comercio en vivienda, etc., se aplicará a dichos locales el valor que corresponda a la tipología predominante en el edificio"; Orden de 13 de junio de 1983, por la que se dictan Normas sobre cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones, de aplicación en la revisión de los valores catastrales de los bienes de naturaleza urbana), todo lo cual desactiva la pretensión deducida en relación con el local 21.
DÉCIMO SEXTO.- En otro orden de cosas, en lo que respecta a la valoración de las piscinas descubiertas, no cabe desconocer que la valoración catastral de las instalaciones hoteleras puede realizarse con inclusión o no del coste de sus instalaciones accesorias (norma 20, apartados 5 y 6 del Real Decreto 1020/1993, trasladados igualmente a la ponencia):
5. En las instalaciones hoteleras (uso 7) se considera incluida la parte proporcional del coste de instalaciones de piscinas, mini-golf, deportes, etc., no estando incluidas las edificaciones anejas destinadas a otros usos como galerías comerciales, discotecas, etc.
6. No obstante lo establecido en los apartados 4 y 5 anteriores, cuando la importancia de dichas instalaciones accesorias sea elevada en relación a la superficie de la edificación principal, se valorarán aparte o aumentando la categoría que le correspondiese.
Examinada la notificación practicada, de su consulta se desprende que, tal como se alega, las piscinas descubiertas del complejo hotelero (locales con número de orden 14 [775 m²], 16 [99 m²] y 20 [198 m²]) han sido objeto de valoración aparte, lo que se ajusta plenamente a la normativa de aplicación, al poderse prescindir de la repercusión de estas instalaciones accesorias en el valor de la edificación principal, por lo que el órgano gestor se ha mantenido dentro del margen de apreciación concedido por la norma, y resulta razonable esperar en las circunstancias del supuesto; así, el inmueble cuya valoración se cuestiona se encuentra situado en inmejorable ubicación y ofrece un alto atractivo para su uso, a lo que debe añadirse que cuenta con grandes áreas de esparcimiento, según fotografías aéreas aportadas, y excelentes niveles de acabado, como se puede verificar en su página oficial (atractivo hotel de lujo, abierto al mar y a solo 25 m de una playa tranquila), por lo que teniendo en cuenta que la categoría "5" asignada refleja calidades por debajo de la media, ello se podría considerar justificación suficiente para valorar aparte la construcción de las piscinas.
No obstante ello, por lo que respecta a la valoración del suelo de las piscinas descubiertas, se observa que el órgano gestor aplica el correspondiente a "Garaje, trastero", no previsto en la Ponencia para este supuesto, sin que tampoco se contenga indicación alguna en este sentido; por otra parte, las razones expuestas por la reclamante han sido expresamente aceptadas por esta Sala, en resoluciones anteriores, debiendo destacarse, por todas, la de 18 de febrero de 2019 (R.G. 00/639/2015), FD 3º:
Comenzando por las alegaciones formuladas en relación con la valoración del suelo por repercusión real, el examen de lo actuado pone de manifiesto que la tesis de la reclamante debe ser acogida, de conformidad con el criterio expresado por este Tribunal, que la interesada conoce bien, por lo que sería ocioso reproducirlo aquí; no puede, por tanto, compartirse la conclusión alcanzada por el Tribunal Regional, pues el criterio invocado debe entenderse referido, entre otros elementos, a superficies construidas descubiertas que no consumen edificabilidad, como son los accesos, espacios libres y aparcamientos en superficie, además de las instalaciones deportivas descubiertas, como es el caso: piscina descubierta (523,00 m2), pista polideportiva descubierta (872,00 m2) y pistas de tenis y pádel (8.009,00 m2), reconocido por el Catastro en su momento, como se alega, sin que ello signifique que tales elementos no sean valorados como construcciones.
En conclusión, por lo que se refiere a la valoración del suelo por repercusión de las piscinas descubiertas, la tesis de la reclamante debe ser acogida.
DÉCIMO SÉPTIMO.- Antes de pasar a analizar la última cuestión suscitada y con el fin de resolver adecuadamente la misma, hay que hacer mención al marco normativo que resulta de aplicación, teniendo en cuenta que la discrepancia se concreta en la existencia de afecciones en la parcela por dominio público marítimo-terrestre, que no han sido tenidas en cuenta en la valoración catastral del inmueble, a cuyo efecto se invoca el apartado 2.2.3.9 de la Ponencia aplicada; ello remite, en primer lugar a la regulación que se contiene en la Ley de Costas (Ley 22/1988 de 28 de julio de1988).
Sobre los fines que dicha Ley pretende alcanzar, es especialmente relevante el contenido de su exposición de motivos, del que cabe destacar el siguiente párrafo, sobre la configuración de la servidumbre de protección:
De especial novedad e interés, porque el tiempo actúa en contra de la conservación de los espacios naturales, y a favor de la extensión de las áreas urbanas, es el título dedicado a la protección del dominio público marítimo-terrestre. Este título establece, como es tradicional en la legislación española reguladora de bienes de dominio público, una serie de limitaciones a la propiedad de los terrenos colindantes, que tienen el carácter de regulación mínima y complementaria de la que dicten las Comunidades Autónomas en el ámbito de sus competencias, por lo que la presente ley se contrae a la definición de las condiciones básicas para el ejercicio de ese derecho en los mencionados terrenos y trata de asegurar la efectividad del derecho a disfrutar de un medio ambiente adecuado, así como el deber de conservarlo, siguiendo pautas ya establecidas en otros países europeos y también en el nuestro en relación a los terrenos colindantes con otros de dominio público. La mayor parte de esas limitaciones venían ya establecidas por la legislación hasta ahora vigente, pero la nueva ley, en coherencia con sus objetivos de conservación de la integridad del dominio público, configura la vieja servidumbre de salvamento, obsoleta en cuanto a la finalidad específica que indica su denominación, como una servidumbre de protección del citado dominio, que comporta la prohibición general de determinadas actividades y, sobre todo, construcciones consideradas perjudiciales para la adecuada protección de un medio natural tan sensible, como la experiencia ha puesto de relieve. En efecto, la garantía de la conservación del dominio público marítimo-terrestre no puede obtenerse sólo mediante una acción eficaz sobre la estrecha franja que tiene esa calificación jurídica, sino que resulta también imprescindible la actuación sobre la franja privada colindante, para evitar que la interrupción del transporte eólico de los áridos y el cierre de las perspectivas visuales para la construcción de edificaciones en pantalla, la propia sombra que proyectan los edificios sobre la ribera del mar, el vertido incontrolado y, en general, la incidencia negativa de la presión edificatoria y de los usos y actividades que ella genera sobre el medio natural puedan causar daños irreparables o de muy difícil y costosa reparación. La anchura de esta zona de servidumbre de protección ha de ser, lógicamente, convencional, si bien debe fijarse conjugando con carácter general una profundidad de 100 metros, si bien en las zonas ya urbanizadas se mantiene la anchura de 20 metros de la anterior servidumbre de salvamento, como se indicará más adelante al comentar el régimen transitorio. Estas dimensiones están entre las menores que recoge el derecho comparado.
Y, pasando a las normas a través de las cuales se alcanzan estos objetivos, interesa destacar las que se refieren a las categorías que, conforme a dicha Ley, constituyen el dominio público marítimo-terrestre:
Artículo 3
Son bienes de dominio público marítimo-terrestre estatal, en virtud de lo dispuesto en el artículo 132.2 de la Constitución:
1. La ribera del mar y de las rías, que incluye:
a) La zona marítimo-terrestre o espacio comprendido entre la línea de bajamar escorada o máxima viva equinoccial, y el límite hasta donde alcancen las olas en los mayores temporales conocidos, de acuerdo con los criterios técnicos que se establezcan reglamentariamente, o cuando lo supere, el de la línea de pleamar máxima viva equinoccial. Esta zona se extiende también por las márgenes de los ríos hasta el sitio donde se haga sensible el efecto de las mareas.
Se consideran incluidas en esta zona las marismas, albuferas, marjales, esteros y, en general, las partes de los terrenos bajos que se inundan como consecuencia del flujo y reflujo de las mareas, de las olas o de la filtración del agua del mar.
No obstante, no pasarán a formar parte del dominio público marítimo-terrestre aquellos terrenos que sean inundados artificial y controladamente, como consecuencia de obras o instalaciones realizadas al efecto, siempre que antes de la inundación no fueran de dominio público.
b) Las playas o zonas de depósito de materiales sueltos, tales como arenas, gravas y guijarros, incluyendo escarpes, bermas y dunas, estas últimas se incluirán hasta el límite que resulte necesario para garantizar la estabilidad de la playa y la defensa de la costa.
2. El mar territorial y las aguas interiores, con su lecho y subsuelo, definidos y regulados por su legislación específica.
3. Los recursos naturales de la zona económica y la plataforma continental, definidos y regulados por su legislación específica.
4. A los efectos de esta Ley se entiende por:
.../...
Artículo 4
Pertenecen asimismo al dominio público marítimo-terrestre estatal:
1. Las accesiones a la ribera del mar por depósito de materiales o por retirada del mar, cualesquiera que sean las causas.
2. Los terrenos ganados al mar como consecuencia directa o indirecta de obras, y los desecados en su ribera.
3. Los terrenos cuya superficie sea invadida por el mar por causas distintas a las previstas en el último párrafo del artículo 3.1, letra a), y en todo caso tendrán esta consideración los terrenos inundados que sean navegables.
4. Los terrenos acantilados sensiblemente verticales, que estén en contacto con el mar o con espacios de dominio público marítimo-terrestre, hasta su coronación.
5. Los terrenos deslindados como dominio público que por cualquier causa han perdido sus características naturales de playa, acantilado, o zona marítimo-terrestre, salvo lo previsto en el artículo 18.
6. Los islotes en aguas interiores y mar territorial.
7. Los terrenos incorporados por los concesionarios para completar la superficie de una concesión de dominio público marítimo-terrestre que les haya sido otorgada, cuando así se establezca en las cláusulas de la concesión.
8. Los terrenos colindantes con la ribera del mar que se adquieran para su incorporación al dominio público marítimo-terrestre.
9. Las obras e instalaciones construidas por el Estado en dicho dominio.
10. Las obras e instalaciones de iluminación de costas y señalización marítima, construidas por el Estado cualquiera que sea su localización, así como los terrenos afectados al servicio de las mismas, salvo lo previsto en el artículo 18.
11. Los puertos e instalaciones portuarias de titularidad estatal, que se regularán por su legislación específica.
Artículo 5
Son también de dominio público estatal las islas que estén formadas o se formen por causas naturales en el mar territorial o en aguas interiores o en los ríos hasta donde se hagan sensibles las mareas, salvo las que sean de propiedad privada de particulares o entidades públicas o procedan de la desmembración de ésta, en cuyo caso serán de dominio público su zona marítimo-terrestre, playas y demás bienes que tengan este carácter, conforme a lo dispuesto en los artículos 3 y 4.
Por otra parte, y con el propósito de conjugar la aplicación práctica de la Ponencia con lo dispuesto en el artículo 27 de la misma Ley, en cuanto prescribe que la servidumbre de tránsito recaerá sobre una franja de seis metros medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar, es conveniente traer a colación el contenido de dicho precepto:
Artículo 27
1. La servidumbre de tránsito recaerá sobre una franja de 6 metros, medidos tierra adentro a partir del límite interior de la ribera del mar. Esta zona deberá dejarse permanentemente expedita para el paso público peatonal y para los vehículos de vigilancia y salvamento, salvo en espacios especialmente protegidos.
2. En lugares de tránsito difícil o peligroso dicha anchura podrá ampliarse en lo que resulte necesario, hasta un máximo de 20 metros.
3. Esta zona podrá ser ocupada excepcionalmente por obras a realizar en el dominio público marítimo-terrestre. En tal caso se sustituirá la zona de servidumbre por otra nueva en condiciones análogas, en la forma en que se señale por la Administración del Estado. También podrá ser ocupada para la ejecución de paseos marítimos.
Para finalizar y, en relación con dicha servidumbre de tránsito, y a efectos de su inclusión o no en la cartografía propia del deslinde marítimo terrestre, indica la Audiencia Nacional, en sentencia de 4 de febrero de 2000, que el Reglamento de Costas nada señala al respecto:
La servidumbre de tránsito, tal y como establece el art. 27.1 de la Ley de Costas, recae "sobre una franja de 6 metros, a partir de tierra adentro del límite interior de la ribera de mar" y "podrá ser ocupada para la ejecución de paseos marítimos (art. 27.3, inciso final). Por otra parte, el art. 19 del Reglamento de Costas aprobado por RD 1471/1989 establece que en el plano correspondiente se fijará el límite del dominio público mediante una línea poligonal que una los distintos puntos utilizados, y asimismo el límite exterior de la zona de servidumbre de protección. Sin embargo silencia la obligación de indicar la servidumbre de tránsito.
En razón a ello, no existe vulneración alguna si los planos no indican físicamente la servidumbre de tránsito, porque idealmente se sabe perfectamente su extensión y ubicación, que como hemos visto puede ser ocupada por el paseo marítimo, con lo cual se cumple perfectamente la finalidad de la servidumbre dando acceso a personas y vehículos, en la franja de 6 metros fuera de la ribera del mar ...
DÉCIMO OCTAVO.- Expuesto lo anterior, los motivos que llevan a la parte reclamante a considerar incorrecta la valoración del inmueble, se centran en acreditar el error a través de la valoración de las imágenes que adjunta con el escrito de alegaciones, consistentes en ortofotografía con superposición del límite de servidumbre de protección y plano georreferenciado con la superposición de la parcela descargada de la sede electrónica del Catastro y líneas de deslinde para el DMPT; y señala que, consultado el Plan General de Ordenación municipal (aprobado el 29/04/1986), mediante el visor urbanístico que menciona, "es posible comprobar que existe una afectación por la zona de servidumbre del dominio de protección marítimo-terrestre sobre el inmueble".
Añade que, ante esto, la Ponencia de Valores aplicada establece en el punto 2.2.3.9 lo siguiente:
"2.2.3.9. Equipamientos, Dotaciones, Zonas verdes y otras particularidades de la valoración del suelo
Suelo destinado a zonas verdes y suelo incluido en la Zona de Dominio Público Marítimo Terrestre y su servidumbre de tránsito:
o En el caso de que se ubique en una zona de valoración por repercusión, se valorará por aplicación del valor de repercusión de zonas verdes de la zona de valor correspondiente, a los metros realmente construidos medidos sobre la parcela catastrada si la parcela está edificada o, si está sin edificar, a los metros cuadrados construibles calculados en función de la edificabilidad considerada de acuerdo a lo establecido en el apartado 2.2.3.2. de este documento.
o En el caso de que se ubique en una zona de valoración por unitario se valorará por aplicación del valor unitario de zona verde de la zona de valor en la que se ubique a los metros cuadrados de suelo."
Y que, tratándose de un suelo incluido en una zona de servidumbre del DPMT, este ha de valorarse por repercusión de zonas verdes, de la zona de valor R11C donde se ubica el inmueble, a razón de 157,20 euros/m², frente al de repercusión de uso turístico (1.572,00 euros/m²) efectivamente aplicado, conclusión que carece de virtualidad en cuanto la parcela en cuestión, según la documentación aportada a este procedimiento, no invade la servidumbre de tránsito ni el DPMT, por lo que no se cumplirían los requisitos exigidos en el apartado 2.2.3.9 invocado, quedando la parcela sometida a la regla general de valoración del suelo por repercusión (del uso Turístico, en este caso).
El planteamiento propuesto por la parte reclamante viene a concluir de forma vaga e imprecisa que, al tratarse de un suelo incluido en una zona de servidumbre del Dominio Público Marítimo Terrestre, este ha de valorarse por repercusión de zonas verdes, cuando resulta que las servidumbres legales dispuestas por la Ley de Costas están estrictamente tasadas, variando su intensidad según nos alejamos de límite de la ribera del mar; es el caso de las servidumbres de tránsito (artículo 27), de protección (artículo 23 y siguientes), de acceso al mar (artículo 28), y la zona de influencia (artículo 30), siendo únicamente la primera de ellas, objeto de atención en el apartado 2.2.3.9 de la Ponencia; y aunque no aparezca identificada en los documentos aportados, ello no es necesario porque, como recuerda la Audiencia Nacional, idealmente se sabe perfectamente su extensión y ubicación, en la franja de 6 metros a partir de tierra adentro del límite interior de la ribera de mar, no concurriendo aquí tal circunstancia.
En cuanto a la fijación de la servidumbre de protección, la regla general procede de lo que señala el artículo 23 de la Ley de Costas que dispone que "La servidumbre de protección recaerá sobre una zona de 100 metros medida tierra adentro desde el límite interior de la ribera del mar" y prevé, aun, que esa zona podrá ser ampliada por la Administración del Estado, de acuerdo con la de la Comunidad Autónoma y el Ayuntamiento correspondiente, hasta un máximo de otros 100 metros, cuando sea necesario para asegurar la efectividad de la servidumbre, en atención a las peculiaridades del tramo de costa de que se trate; por su parte, la disposición transitoria tercera, apartado 3 del mismo texto legal, en excepción a lo anterior, mantiene la anchura de 20 metros de la servidumbre anterior de salvamento, cuando se trata de suelo urbano.
DÉCIMO NOVENO.- Hechas las anteriores consideraciones, no cabe modificar la valoración en el sentido propuesto, pues el apartado 2.2.3.9 de la Ponencia contempla un régimen excepcional de valoración para el suelo incluido en la Zona de Dominio Público Marítimo Terrestre y su servidumbre de tránsito, cuya excepcionalidad obliga precisamente a la interpretación de su contenido en sus justos términos; y, precisamente, resulta muy relevante para apreciar lo injustificado de la pretensión apreciar las ortofotografías que se aportan con el escrito de alegaciones, pues conforme a dicha documentación el inmueble encaja sin ninguna dificultad dentro de la zona de servidumbre de protección que cae fuera del supuesto previsto en el apartado 2.2.3.9.
En definitiva, si se tiene en cuenta la normativa de costas, y en particular, los preceptos transcritos, no se aprecia por la Sala que el acuerdo impugnado haya infringido los criterios de aplicación de la Ponencia, cuya vulneración alega la parte reclamante.
VIGÉSIMO.- Cerrada la posibilidad de esa valoración excepcional, en lo que concierne a la cuestión de fondo de este litigio, tampoco cabe aceptar lo que la reclamante pretende en forma subsidiaria, es decir, la aplicación del coeficiente "M" (apartado 2.2.5.1 de la Ponencia que se reproduce más abajo) que, al margen de quedar fuera del ámbito propio de las servidumbres, por su propia configuración normativa se refiere a situaciones temporales, lo que, sin necesidad de mayor argumentación, no tiene sentido aquí, si se habla de las limitaciones derivadas de la Ley de Costas, si bien se ofrece oportuno añadir que, respecto de la servidumbre de protección de Costas que afecta en parte a la parcela de la reclamante, en nada modifica la valoración del suelo ni de la construcción de acuerdo con la normativa catastral ni supone una depreciación económica o minusvalor en el mercado; al contrario, en este caso, ratifica la característica de exclusividad de la zona preservándola de la incidencia negativa de la presión edificatoria.
"Coeficiente M) Fincas afectadas por situaciones especiales de carácter extrínseco.
Campo de aplicación: Para fincas afectadas por futuros viales, inconcreción urbanística, expropiación, reparcelación, compensación o fuera de ordenación por uso, y mientras persista tal situación, que deberá ser justificada anualmente, se aplicará el coeficiente 0,80, salvo que dichas circunstancias hayan sido tenidas en cuenta en la determinación del valor de zona."