Tribunal Económico-Administrativo Central
SALA CUARTA
FECHA: 08 de octubre de 2026
PROCEDIMIENTO: 00-02825-2025-00
CONCEPTO: IMP. TRANSM. PATRIM. Y ACTOS JURÍD. DOCUM. ITP-AJD
NATURALEZA: RECURSO ORDINARIO DE ALZADA
RECURRENTE: XZ S.L.U - …
REPRESENTANTE: Dª AXY - …
En MADRID, se ha constituido el Tribunal como arriba se indica, para resolver el recurso de alzada de referencia.
Se ha visto el presente recurso de alzada contra las resoluciones desestimatorias de fecha 27 de febrero de 2025 dictadas por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (Sala Desconcentrada de Málaga) (RG: 29-00859-2024 y 29-00950-2024) relativas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
ANTECEDENTES DE HECHO
Primero.- El día 02/04/2025 tuvo entrada en este Tribunal el presente recurso de alzada, interpuesto el 02/04/2025 contra las resoluciones desestimatorias de fecha 27 de febrero de 2025 dictadas por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (Sala Desconcentrada de Málaga) en los expedientes de reclamación 29-00859-2024 y 29-00950-2024 por los que se confirman las liquidaciones … por importe de 5.904,16 euros, y …por importe de 201.830,96 euros relativas al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados dictadas por la Agencia Tributaria de Andalucía.
Segundo.- En dicha resolución se exponen los siguientes Antecedentes de Hecho sobre los que no hay controversia:
"En el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (Sala Desconcentrada de Málaga) han tenido entrada las siguientes reclamaciones que se resuelven de forma acumulada:
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Reclamación
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F. Inter.
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F. Entra.
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29-00859-2024
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25/01/2024
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23/02/2024
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29-00950-2024
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25/01/2024
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23/02/2024
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El 31 de mayo de 2019 se otorgó escritura pública de compraventa en virtud de la cual XZ SLU adquirió el pleno dominio de 46 fincas registrales inscritas en el Registro de la Propiedad n.º 1 de LOCALIDAD 1 por 7.888.106,48 euros.
A continuación XZ SLU presentó las declaraciones liquidaciones del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados correspondientes a dicha adquisiciones aplicando la bonificación del 95 % prevista en el artículo 45.22 del Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
El 9 de noviembre de 2022 la Agencia Tributaria de Andalucía notificó a XZ SLU acuerdo de inicio de procedimiento inspector cuyo objeto era comprobar el ITPAJD del año 2019.
El 17 de enero de 2023 la Agencia Tributaria de Andalucía notificó a XZ SLU los dictámenes técnicos de comprobación de valor de los inmuebles controvertidos junto con una propuesta de regularización.
En los dictámenes el perito de la Administración hizo constar lo siguiente:
2.- La comprobación se llevará a cabo por los medios establecidos en el artículo 57.1, se ha procedido a la comprobación de los valores declarados para los bienes que se describen utilizando el medio referido en su letra e) Dictamen de peritos de la Administración.
Tras la no contestación por parte del contribuyente a la notificación realizada con fecha 17/01/2023, solicitando información relativa al estado de conservación de los bienes a fecha de devengo, usos y superficies construidas para definir correctamente los bienes, en el supuesto de que no hubiese concordancia con datos de fuentes registrales y catastrales, así como para concertar con el mismo una visita al bien objeto de comprobación de valor, y ante la ausencia de respuesta por parte del obligado tributario , esta Administración queda eximida de realizar la visita al inmueble.
Notificación Identificador: …e Remitida por: Agencia Tributaria de Andalucía Concepto: …
Fecha de puesta a disposición: 11/01/2023 Fecha aceptación: 17/01/2023 10:28.
Dado que el bien a valorar es un bien común no singular y que todas las circunstancias relevantes para comprobar su valor, o son declaradas o aportadas por el contribuyente mediante la documentación utilizada, o bien se obtienen de fuentes documentales contrastadas, y conforme al art. 160 del R.D. 1065/2007, que aprueba el reglamento de gestión e inspección, no se requiere visita para su reconocimiento personal, Se procede a su valoración sin visita al inmueble.
No obstante, se realiza visita exterior al bien a valorar con fecha 07/03/2023 por el técnico que suscribe el presente dictamen de comprobación de valor. En ella, se realiza la comprobación de las características físicas del mismo (zona, características, calidades y tipologías constructivas.) y circunstancias relevantes para comprobar su valor, así como de las obtenidas de fuentes documentales contrastadas de información. Se procede a continuación a calcular el valor real del bien.
El 31 de octubre de 2023 fue incoada en disconformidad el acta que regularizaba la situación tributaria de XZ SLU.
El 27 de diciembre de 2023 la Agencia Tributaria de Andalucía notificó a XZ SLU los acuerdos del inspector jefe que ponían fin al procedimiento interponiéndose contra los mismos las reclamaciones 29-00859-2024 y 29-00950-2024."
Tercero.- Con fecha de 27 de febrero de 2025 fueron dictadas resoluciones por el Tribunal Económico-Administrativo Regional de Andalucía (Sala Desconcentrada de Málaga) por las que se desestiman las reclamaciones presentadas confirmando las liquidaciones.
Dichas resoluciones fueron notificadas el 4 de marzo de 2025.
Cuarto.- Con fecha de 02/04/2025 fue interpuesto el presente recurso de alzada en el que la parte recurrente expone:
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Falta de motivación del inicio del procedimiento de comprobación de valores.
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Inexistencia de una adecuada visita al interior de los inmuebles, pese a que la recurrente la había solicitado reiteradamente.
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Los dictámenes de valoración impugnados adolecen de falta de motivación e individualización.
FUNDAMENTOS DE DERECHO
Primero.- Este Tribunal es competente para dictar la presente resolución, de conformidad con lo dispuesto en la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria (LGT), así como en el Reglamento general de desarrollo de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, en materia de revisión en vía administrativa (RGRVA), aprobado por Real Decreto 520/2005, de 13 de mayo. No concurre ninguna de las causas de inadmisibilidad previstas en el artículo 239.4 de la LGT y se cumplen, en especial, los requisitos de cuantía previstos en la Disposición Adicional decimocuarta de la LGT y el artículo 36 del RGRVA.
Segundo.- Este Tribunal debe pronunciarse respecto a lo siguiente:
La conformidad a Derecho de las resoluciones impugnadas.
Tercero.- En primer lugar se deben analizar las alegaciones relativas a la comprobación de valor de los inmuebles.
La entidad recurrente alega, como primera cuestión, la falta de motivación del inicio del procedimiento de comprobación de valores, al considerar que la Administración no justificó las razones por las que entendía que los valores declarados no se correspondían con el valor real de los inmuebles ni, por tanto, la necesidad de proceder a su comprobación. Invoca, a estos efectos, la doctrina establecida por el Tribunal Supremo en relación con la exigencia de una motivación previa y suficiente de la decisión administrativa de iniciar una comprobación de valores, que permita conocer las concretas circunstancias que determinan la discrepancia entre el valor declarado y el valor real.
Sobre esta cuestión se ha pronunciado el Tribunal Supremo en su sentencia de 23 de enero de 2023 (Rec. N.º 1381/2021) que fija como cuestión de interés casacional objetivo para la formación de la jurisprudencia "determinar si la Administración debe motivar en la comunicación de inicio de un procedimiento de comprobación de valores las razones que justifican su realización y, en particular, la causa de la discrepancia con el valor declarado en la autoliquidación y los indicios de una falta de concordancia entre el mismo y el valor real o, por el contrario, está facultada para iniciar una comprobación en todo caso cuando se trate de tributos cuya base imponible esté constituida por el valor real del bien", señalando lo siguiente:
"La respuesta a la cuestión, conforme a lo que hemos razonado, debe ser que la Administración debe motivar en la comunicación de inicio de un procedimiento de comprobación de valores, cualquiera que sea la forma en que se inicie conforme al artículo 134.1 de la LGT y el medio de comprobación utilizado, las razones que justifican su realización y, en particular, la causa de la discrepancia con el valor declarado en la autoliquidación y los indicios de una falta de concordancia entre el mismo y el valor real."
(...)
Ahora bien, si bien es cierto que sólo justificando razones para la comprobación es posible desencadenar ésta, la consecuencia que dicha omisión conlleva no puede ser, sin más, la estimación del recurso contencioso-administrativo y la anulación de la liquidación practicada, como sin mayor razonamiento solicita la recurrente en su escrito de interposición del recurso de casación, pues ello dependerá también de la actuación que haya desplegado en la instancia a fin de justificar que la omisión denunciada no se ha situado en un plano puramente formal.
En el caso examinado, el método de comprobación utilizado por la Administración -dictamen de peritos- es un medio que, por sus propias características, resulta apto e idóneo para el caso; la valoración practicada por la Administración no carece de la necesaria individualización, imprescindible para alcanzar el valor real del bien transmitido, que constituye la base imponible del impuesto examinado, tal y como reflejó la sentencia impugnada; y la parte recurrente en la instancia no propuso la práctica de ninguna prueba en el proceso, solicitando expresamente que el recurso se fallara sin necesidad de recibimiento a prueba, todo lo cual nos lleva a colegir que la omisión denunciada se ha situado en un plano puramente formal, lo que nos ha de conducir a la desestimación del recurso contencioso-administrativo."
Por otra parte, el propio Tribunal Supremo, en Sentencia de 19 de noviembre de 2025, rec. 113/2024, ha añadido:
La respuesta a la cuestión de interés casacional, conforme a lo que hemos razonado, debe ser la siguiente.
1. Se completa la doctrina jurisprudencial existente sobre los requisitos exigibles a la Administración tributaria para la tramitación del procedimiento de comprobación de valores, en el sentido de declarar que la Administración se halla obligada a justificar la sustanciación de un procedimiento de comprobación de valores con carácter previo a su inicio en todo caso, sin que pueda considerase motivación necesaria la notificación de una propuesta de resolución acompañada de un dictamen de perito de la Administración.
2. La inobservancia por parte de la Administración del requisito jurisprudencial de justificar con carácter previo a la realización de una comprobación de valores la necesidad de actuación comporta la anulación de la liquidación practicada, sin que, con carácter general, pueda constituir un mero vicio formal no determinante de la anulación del acto, al infringir derechos del obligado tributario.
La jurisprudencia del Tribunal Supremo exige que la decisión de someter el valor declarado a comprobación no sea fruto de una actuación puramente automática o inmotivada, sino que la Administración debe exteriorizar, con carácter previo a la comprobación, las razones concretas que permiten apreciar, siquiera indiciariamente, la exigencia de una discrepancia entre el valor declarado y el valor real que justifica la intervención administrativa.
Sentado lo anterior, procede determinar si esta doctrina resulta aplicable al supuesto examinado, en el que la comprobación de valores se llevó a cabo en el seno de un procedimiento inspector.
A este respecto, no puede acogerse la eventual conclusión de que la doctrina expuesta únicamente resulta aplicable a los procedimientos de comprobación de valores tramitados como procedimientos de gestión tributaria la amparo de los artículo 123 y 134 de la LGT. El artículo 141.d) de la LGT atribuye expresamente a la Inspección la función de "comprobar el valor de derechos, rentas, productos, bienes, patrimonios, empresas y demás elementos, cuando sea necesario para la determinación de las obligaciones tributarias", de modo que la comprobación de valores puede constituir una actuación desarrollada en el seno de un procedimiento inspector.
Ahora bien, el hecho de que la comprobación se lleve a cabo en el marco de un procedimiento inspector no determina que queden excluidas las garantías y exigencias sustantivas que la norma tributaria y la jurisprudencia establecen específicamente para la actuación administrativa.
Así, estando clara la posibilidad de realizar actuaciones de comprobación de valor en el procedimiento inspector, no puede negarse que los derechos y garantías que las normas establecen en el procedimiento de comprobación no concurran cuando la práctica del mismo se realiza en curso del procedimiento de inspección, pues de lo contrario implicaría un régimen de derechos distinto para unos u otros contribuyentes en función del procedimiento elegido por la administración. Esto mismo es aplicable en relación con la interpretación jurisprudencial y doctrinal de esos derechos, de tal manera que las exigencias establecidas en un caso son aplicables a otro; por ejemplo, si se establece que la visita al inmueble es casi siempre imprescindible en un procedimiento de comprobación de valor, lo será también en caso de que la comprobación se sustancie como una actuación del procedimiento inspector. Así, las exigencias de motivación son iguales para los dictámenes periciales que se realicen en curso del procedimiento de comprobación de valores y en el procedimiento inspector.
En particular, la circunstancia de que la comprobación de valores se inserte formalmente en un procedimiento inspector no puede justificar que la Administración quede dispensada de exteriorizar las razones que determinan la necesidad de acudir a dicha comprobación. En efecto, la exigencia de motivación previa responde a la necesidad de que el obligado tributario pueda conocer, desde el momento en que se acuerda la comprobación, las circunstancias que llevan a la Administración a cuestionar el valor declarado y a someterlo a una actividad de valoración administrativa. Dicha exigencia no depende del cauce procedimental en el que se lleve a cabo la comprobación, pues su fundamento se encuentra en la propia naturaleza de la actuación administrativa y en las garantías que deben presidir el ejercicio de las potestades de comprobación tributaria. Por ello, cuando la comprobación de valores se realiza como una actuación concreto dentro del procedimiento inspector, resultan igualmente exigibles las normas y garantías propias de dicha actuación, con las particularidades que se deriven de la integración en el procedimiento inspector.
Así las cosas, si la doctrina del Tribunal Supremo establece que es necesario motivar no solo los dictámenes sino la necesidad de realizar actuaciones de comprobación, esta exigencia es requisito de toda actuación de comprobación de valores, con independencia de en qué tipo de procedimiento se incardinen, y ello no es solo cuestión de equidad, sino que se desprende de la justificación que en la jurisprudencia citada se da a esta exigencia es que
“si las autoliquidaciones, como se declaró por este Tribunal, comportan una carga para el administrado, favorecida legalmente por la presunción del artículo 108.4 LGT, la Administración correlativamente tendrá que justificar, antes de comprobar, que "hay algo que merezca ser comprobado, esto es, verificado en su realidad o exactitud por ser dudosa su correspondencia con la realidad. En este caso, tiene que justificar por qué no acepta el valor declarado ". (STS 23-1-23, rec. 1381/21)
Y evidentemente, esa obligación de justificar la falta de aceptación de lo declarado y presumido cierto, tal y como el Tribunal Supremo la define, no se ve afectada porque las actuaciones se sustancien en un procedimiento u otro.
Este criterio no solo ha sido ya acogido implícitamente por este Tribunal Central en resolución de 23 de febrero de 2026 (RG: 00-00207-2025), en la que se analiza precisamente esta exigencia de motivación previa de la comprobación de valores teniendo por objeto el procedimiento revisor la liquidación resultante de un procedimiento inspector, sino que explícitamente se recoge en la resolución de este Tribunal Central de la misma fecha que la presente mediante la que se resuelve el recurso de alzada 00-4338-2025-00.
Cuarto.- En consecuencia, procede analizar si, en el presente caso, la Administración tributaria justificó suficientemente, con carácter previo a la realización de la comprobación, las razones que determinaban su necesidad y, en particular, las circunstancias que permitían apreciar una discrepancia entre los valores declarados por la entidad y el valor real de los inmuebles.
Consta en el expediente que, habiéndose iniciado el 9 de noviembre de 2022 el procedimiento inspector que nos ocupa, como ya se ha indicado en los antecedentes de hecho de esta resolución, la Agencia Tributaria de Andalucía dirigió a la entidad la siguiente comunicación el 9 de enero de 2023, a efectos de ponerle por primera vez en su conocimiento la decisión de realizar actuaciones de comprobación de valores en curso de dicho procedimiento de inspección de los tributos:
"Debido a las características concretas del expediente Valorar VALORAR 2022 / …, correspondiente a la operación formalizada mediante Escritura de compraventa de inmuebles, número … del año 2019. Notaría D. D.Bts y, al objeto de poder motivar suficientemente el dictamen de nuestro perito a la hora de determinar el valor real del bien a valorar, se requiere que se ponga en contacto en un plazo máximo de 5 días desde la presente notificación con la Unidad de Valoración a través del correo electrónico valoracion….@juntadeandalucia.es, indicando la persona de contacto, y teléfono para concretar la fecha y hora de la visita; así como para que aporte cumplimentado el documento adjunto, ANEXO 1."
Pues bien, del contenido de esta comunicación no se desprende que la Administración haya exteriorizado las razones que justificaban la necesidad de someter los inmuebles a una comprobación de valores. La comunicación se limita a señalar que, "debido a las características concretas del expediente", resulta necesario realizar determinadas actuaciones dirigidas a que el perito pueda motivar posteriormente su dictamen, solicitando a la entidad que se ponga en contacto con la Unidad de Valoración para concertar la visita de los inmuebles y que aporte determinada documentación. Sin embargo, no se identifica en dicha comunicación ninguna circunstancia concreta de los inmuebles, de la operación realizada, de los valores declarados o de cualquier otro elemento del expediente que permita conocer por qué la Administración considera que existe una discrepancia entre los valores declarados y el valor real que justifica la comprobación.
La referencia genérica a las "características concretas del expediente" resulta, por sí sola, insuficiente para satisfacer la exigencia de motivación establecida por el Tribunal Supremo. No se explicita cuáles son esas características, ni se indica qué elementos han llevado a la Administración a cuestionar los valores declarados, ni se exteriorizan los indicios o circunstancias que permiten apreciar, siquiera inicialmente, una falta de correspondencia entre dichos valores y el valor real de los inmuebles.
Tampoco puede entenderse satisfecha esta exigencia por la finalidad expresamente indicada en la comunicación -"poder motivar suficientemente el dictamen" del perito-, pues dicha finalidad se refiere a la posterior valoración administrativa y no a la justificación previa de la decisión de iniciar la propia comprobación. Admitir lo contrario supondría confundir la motivación del resultado de la comprobación con la motivación de la necesidad de llevarla a cabo, que constituyen exigencias distintas.
En definitiva, la Administración tributaria no justificó, con carácter previo a la realización de la comprobación de valores, las razones concretas que determinaban su necesidad ni los indicios que permitían cuestionar los valores declarados por la entidad. La actuación administrativa se limitó a requerir la colaboración de la entidad para la realización de la visita y la aportación de documentación, sin exteriorizar los motivos que habían llevado a la Administración a considerar que los valores declarados no se correspondían con el valor real de los inmuebles. Por consiguiente, debe concluirse que la Administración incumplió la exigencia de motivación previa de la comprobación de valores establecida por la jurisprudencia del Tribunal Supremo, sin que dicho defecto pueda considerarse, a la vista de la doctrina más reciente del Alto Tribunal, un mero vicio formal carente de consecuencias invalidantes.
Quinto.- En otro orden de cosas, este Tribunal Central debe analizar la falta de motivación de la propia comprobación de valores. Sobre esta cuestión la entidad recurrente alega, en primer lugar, que la comprobación de valores es inválida por haberse realizado sin que el perito de la Administración inspeccionara personalmente el interior de los inmuebles objeto de valoración. Afirma que, aunque inicialmente no pudo atender un requerimiento para concertar la visita por un error en la gestión interna de la notificación, posteriormente solicitó en reiteradas ocasiones que dicha inspección se llevara a cabo, ofreciendo expresamente el acceso a los inmuebles. A su juicio, la Administración no podía quedar dispensada de realizar la visita por la falta de atención a un único requerimiento inicial, ya que el examen directo de los inmuebles resultaba imprescindible para conocer sus características reales y efectuar una valoración adecuada e individualizada. Por ello, considera que la comprobación vulnera la doctrina jurisprudencial relativa a la necesidad de reconocimiento directo cuando las circunstancias del bien resultan relevantes para la valoración.
Como segunda cuestión señala que los dictámenes de valoración empleados por la Administración carecen de la motivación necesaria, al contener valoraciones genéricas sustentadas en parámetros estandarizados que no reflejan las características concretas de cada inmueble. Sostiene que los informes no explican de forma suficiente el método seguido, los criterios empleados ni la incidencia de las circunstancias particulares de los bienes en la determinación de su valor, impidiendo conocer las razones que justifican la corrección del valor declarado y dificultando su adecuada contradicción. En consecuencia, entiende que los dictámenes no cumplen las exigencias de motivación e individualización impuestas por la jurisprudencia y no pueden servir de fundamento válido para la regularización practicada.
Resulta necesario destacar que la base imponible del Impuesto en la modalidad Actos Jurídicos Documentados devengado con ocasión del otorgamiento de la escritura está constituida, de acuerdo con el artículo 30 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (TRLITPAJD) por "el valor declarado, sin perjuicio de la comprobación administrativa", y es facultad de la Administración Tributaria competente para la regularización, y así lo señala el artículo 46 TRLITPAJD, el proceder a comprobar dicho valor real empleando, para ello, cualquiera de los métodos en la LGT, esto es, cualquiera de los siguientes, en virtud del artículo 57:
"1. El valor de las rentas, productos, bienes y demás elementos determinantes de la obligación tributaria podrá ser comprobado por la Administración tributaria mediante los
siguientes medios:
a) Capitalización o imputación de rendimientos al porcentaje que la ley de cada tributo señale.
b) Estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal.
Dicha estimación por referencia podrá consistir en la aplicación de los coeficientes multiplicadores que se determinen y publiquen por la Administración tributaria competente, en los términos que se establezcan reglamentariamente, a los valores que figuren en el registro oficial de carácter fiscal que se tome como referencia a efectos de la valoración de cada tipo de bienes. Tratándose de bienes inmuebles, el registro oficial de carácter fiscal que se tomará como referencia a efectos de determinar los coeficientes multiplicadores para la valoración de dichos bienes será el Catastro Inmobiliario.
c) Precios medios en el mercado.
d) Cotizaciones en mercados nacionales y extranjeros.
e) Dictamen de peritos de la Administración.
f) Valor asignado a los bienes en las pólizas de contratos de seguros.
g) Valor asignado para la tasación de las fincas hipotecadas en cumplimiento de lo previsto en la legislación hipotecaria.
h) Precio o valor declarado correspondiente a otras transmisiones del mismo bien, teniendo en cuenta las circunstancias de éstas, realizadas dentro del plazo que reglamentariamente se establezca.
i) Cualquier otro medio que se determine en la ley propia de cada tributo.
2. La tasación pericial contradictoria podrá utilizarse para confirmar o corregir en cada caso las valoraciones resultantes de la aplicación de los medios del apartado 1 de este artículo.
3. Las normas de cada tributo regularán la aplicación de los medios de comprobación señalados en el apartado 1 de este artículo.
4. La comprobación de valores deberá ser realizada por la Administración tributaria a través del procedimiento previsto en los artículos 134 y 135 de esta Ley, cuando dicha comprobación sea el único objeto del procedimiento, o cuando se sustancie en el curso de otro procedimiento de los regulados en el título III, como una actuación concreta del mismo, y en todo caso será aplicable lo dispuesto en dichos artículos salvo el apartado 1 del artículo 134 de esta Ley."
En lo relativo a la valoración practicada cabe indicar que los Tribunales Económico-Administrativos deben velar especialmente por la corrección formal del procedimiento evaluatorio conforme al método empleado, de los previstos en el artículo 57 LGT, tratando de verificar el cumplimiento de las exigencias derivadas del empleo de uno u otro, así como la cobertura legal del medio de valoración utilizado.
Es el artículo 160 del Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio, por el que se aprueba el Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos (RGAT) el que desarrolla reglamentariamente el procedimiento a seguir para efectuar la comprobación de valores, señalando lo siguiente:
"1. En este procedimiento la Administración tributaria podrá proceder al examen de los datos en poder de la Administración, de los consignados por los obligados tributarios en sus declaraciones y de los justificantes presentados o que se requieran al efecto, así como requerir al obligado tributario o a terceros la información necesaria para efectuar la valoración. Asimismo, la Administración podrá efectuar el examen físico y documental de los bienes y derechos objeto de valoración.
A estos efectos, los órganos competentes tendrán las facultades previstas en el artículo 172 de este reglamento.
2. En el dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas. La negativa del poseedor del bien a dicho reconocimiento eximirá a la Administración tributaria del cumplimiento de este requisito.
3. La propuesta de valoración resultante de la comprobación de valores realizada mediante cualquiera de los medios a que se refiere el artículo 57 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria, deberá ser motivada. A los efectos de lo previsto en el artículo 103.3 de dicha ley, la propuesta de valoración recogerá expresamente la normativa aplicada y el detalle de su aplicación. En particular, deberá contener los siguientes extremos:
a) En la estimación por referencia a los valores que figuren en los registros oficiales de carácter fiscal deberá especificarse el valor tomado como referencia y los parámetros,
coeficientes y demás elementos de cuantificación utilizados para determinar el valor.
b) En la utilización de precios medios de mercado deberá especificarse la adaptación de los estudios de precios medios de mercado y del sistema de cálculo al caso concreto.
c) En los dictámenes de peritos se deberán expresar de forma concreta los elementos de hecho que justifican la modificación del valor declarado, así como la valoración asignada.
Cuando se trate de bienes inmuebles se hará constar expresamente el módulo unitario básico aplicado, con expresión de su procedencia y modo de determinación, y todas las circunstancias relevantes, tales como superficie, antigüedad u otras, que hayan sido tomadas en consideración para la determinación del valor comprobado, con expresión concreta de su incidencia en el valor final y la fuente de su procedencia.
4. La valoración administrativa servirá de base a la liquidación provisional que se practique, sin perjuicio de que se pueda iniciar un procedimiento de verificación de datos, de comprobación limitada o de inspección respecto de otros elementos de la obligación tributaria."
Por otro lado, el artículo 102.2.c) de la LGT señala que:
"Las liquidaciones se notificarán con expresión de:
(...)
c) La motivación de las mismas cuando no se ajusten a los datos consignados por el obligado tributario o a la aplicación o interpretación de la normativa realizada por el mismo, con expresión de los hechos y elementos esenciales que las originan, así como de los fundamentos de derecho";
Además, el artículo 134 de la misma ley, que regula la práctica de la comprobación de valores también exige esa motivación en el apartado 3 al disponer que "si el valor determinado por la Administración Tributaria es distinto al declarado por el obligado tributario, aquella, al tiempo de notificar la propuesta de regularización, comunicará la propuesta de valoración debidamente motivada, con expresión de los medios y criterios empleados".
Pasando a analizar la motivación de la comprobación de valores, el Tribunal Regional, en su resolución señala que el medio empleado para comprobar el valor de los inmuebles fue el previsto en el artículo 57.1 e) LGT y que dicho dictamen se llevó a cabo de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Respecto a la utilización de este Real Decreto, el Tribunal, haciendo mención a la resolución de este TEAC de 9 de julio de 2012 (RG: 00- 0372-2010), señala lo siguiente:
Por tanto la utilización del R.D. 1020/1993 para elaborar un dictamen técnico de comprobación de valor es conforme a derecho, debiendo tenerse en cuenta a continuación que de acuerdo con el artículo 134.3 de la LGT "Si el valor determinado por la Administración tributaria es distinto al declarado por el obligado tributario, aquélla, al tiempo de notificar la propuesta de regularización, comunicará la propuesta de valoración debidamente motivada, con expresión de los medios y criterios empleados."
Dado que el objeto de la comprobación no es fijar el valor catastral de un inmueble para liquidar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles, sino determinar su valor real para liquidar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, cuando el técnico de la Administración valore un inmueble de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto 1020/1993 deberá dar cumplimiento a la exigencia establecida en el artículo 134.3 de la LGT y, en consecuencia, recoger en el dictamen todos y cada uno de los coeficientes con expresa indicación de los factores o parámetros que ponderan, y, además, justificar debidamente si resultan o no aplicables tales coeficientes, con expresión concreta para cada uno de ellos de la razón de su aplicación o no en orden a la correspondiente ponderación, debiendo el Técnico, caso de resultar aplicable un determinado coeficiente, recoger la correspondiente cuantificación del mismo tal y como sucede en el presente caso.
Posteriormente, analiza el informe de valoración del inmueble recogiendo lo siguiente:
QUINTO.- La documentación empleada para efectuar los dictámenes técnicos de comprobación de valor fue:
• Escritura pública en la que se recoge el hecho imponible.
• Certificación descriptiva y gráfica de la Dirección General del Catastro.
• Listado del bien urbano en el Sistema Unificado de Recursos.
• Visores de información geográfica.
• Ponencia de valores del municipio y circulares de actualización de la Dirección General del Catastro.
• Anexo con las fotografías más relevantes tomadas en la visita efectuada el 7 de marzo de 2023.
SEXTO.- Para determinar el valor del suelo vigente en la fecha de devengo del impuesto se acudió a la ponencia de valores de LOCALIDAD 1 y a la Circular … de ..de enero.
El anexo del dictamen técnico de comprobación de valor incluye el cuadro de valores recogido en dicha circular.
La determinación de la zona de valor en la que se encuentra el inmueble se deduce de la ponencia de valores del municipio y también está incorporada al dictamen. El suelo fue valorado por repercusión, por lo que únicamente resultaban aplicables los coeficientes correctores del valor del suelo A (Número de fachadas a la vía pública) y B (Longitud de fachada), no siendo aplicado ninguno de los dos. El dictamen técnico de comprobación de valor incorporaba un anexo en el que se enumeraban dichos coeficientes y los criterios de aplicación de los mismos, deduciéndose de dicha descripción las razones por las que no fueron aplicados. El suelo fue valorado por unitario; el dictamen técnico de comprobación de valor incorporaba un anexo en el que se enumeraban los coeficientes correctores del valor del suelo aplicables y los criterios de aplicación de los mismos, deduciéndose de dicha descripción las razones por las que no fueron aplicados.
SÉPTIMO.- El módulo básico de la construcción era el asignado a la misma en la ponencia de valores en función del área económica homogénea en la que estaba ubicada, obteniéndose el mismo de la Circular …/08, de 08 de febrero, de actualización de la Circular …/04, sobre Ponencias de Valores.
Para valorar las construcciones solo se tuvieron en cuenta el coeficiente previsto en la norma 20 y los coeficientes "H" (Antigüedad de la construcción) e "I" (Estado de conservación).
El coeficiente previsto en la norma 20 y el coeficiente H aplicados son el resultado de aplicar las tablas contenidas en el Real Decreto en función del tipo de inmueble, la antigüedad de la construcción, el tipo de uso predominante y la calidad constructiva.
El coeficiente I depende del estado de conservación del inmueble, cabiendo las siguientes posibilidades:
• Normal: 1 Aplicable a construcciones que independientemente de su antigüedad no necesitan reparaciones importantes.
• Regular: 0,85 Aplicable a construcciones que presentan defectos permanentes que no comprometen las condiciones normales de habitabilidad y estabilidad
• Deficiente: 0,50 Aplicable a construcciones que precisan de reparaciones de relativa importancia por comprometer las condiciones normales de habitabilidad y estabilidad.
• Ruinoso: 0,00 Aplicable a construcciones manifiestamente inhabitables o declaras legalmente en ruina.
En este caso, el coeficiente "I" aplicado fue 1.
A juicio de este Tribunal, de todo lo expuesto, se deduce que la valoración de las construcciones efectuada por el perito de la Administración está suficientemente motivada, pues, para la correcta aplicación de los coeficientes tenidos en cuenta, no era imprescindible una inspección personal previa de los mismos, pudiendo señalarse para mayor abundamiento, que dicha falta de inspección personal no es imputable a la Administración, es imputable al sujeto pasivo, el cual, como ya se ha dicho, de manera injustificada no contestó el requerimiento efectuado con dicha finalidad.
• El coeficiente previsto en la norma 20 y el coeficiente H porque dependen exclusivamente de la antigüedad, la calidad constructiva y el uso predominante del inmueble tal y como se detalla en el dictamen técnico de comprobación de valor.
• El coeficiente I porque basta con examinar el aspecto exterior de los inmuebles para considerar que los mismos no requerían reparaciones importantes.
El perito de la Administración no consideró aplicable ninguno de los coeficientes correctores de los valores del suelo y las construcciones recogidos en la norma 14 del RD 1020/1993, incluyendo en el dictamen técnico de comprobación de valor un anexo en el que se enumeraban dichos coeficientes y los criterios de aplicación de los mismos, deduciéndose de dicha descripción las razones por las que no fueron aplicados.
NOVENO.- A juicio de este Tribunal, de todo lo expuesto, se deduce que las valoraciones efectuadas por el perito de la Administración sí están motivadas, lo cual, a su vez, conlleva que las liquidaciones impugnadas sean conformes a derecho; si aún así el sujeto pasivo estima que el valor dado a todos o a alguno de los inmuebles excede de su valor real, el procedimiento idóneo para rebatir dicho valor no es el procedimiento económico administrativo, pues la competencia de este Tribunal se limita a constatar la conformidad con derecho del procedimiento seguido para comprobar el valor de los bienes; el procedimiento idóneo para hacer valer esa pretensión es el procedimiento de tasación pericial contradictoria, tal y como ya se le informó en los acuerdos impugnados.
A efectos de determinar si un informe pericial está adecuadamente motivado, es preciso recordar que la jurisprudencia ha señalado que la valoración debe efectuarse de forma motivada por funcionario idóneo (diversas Sentencias del Tribunal Supremo como las de 2 de marzo de 1989, 20 de enero de 1990, 23 de marzo de 1991, 24 de febrero de 1994) que examine directamente la finca transmitida, teniendo en cuenta el estado de conservación y antigüedad del inmueble, ubicación, circunstancias urbanísticas concurrentes, con expresión de todos los criterios tenidos en cuenta y demás circunstancias concurrentes que puedan tener influencia actual o futura en el valor, con el fin de no causar indefensión al sujeto pasivo al privarle de medios para combatirla y de la posibilidad de conocer las razones que han llevado a la Administración a aumentar la base imponible declarada.
En concreto, como ha señalado este Tribunal Central con reiteración, dicha motivación debe contener, en primer lugar, la descripción del soporte físico, que es el bien o el derecho transmitido, en cuanto se refiere a su contenido o circunstancias físicas, y a partir de ahí exteriorizar los criterios concretos seguidos para la valoración, sin que pueda entenderse cumplida con la mera fijación de una cifra por metro cuadrado, ni con un texto estereotipado, ya que no se trata de emitir una opinión sobre lo que puede valer un bien o derecho, sino de practicar una valoración para conocer el valor real que luego ha de tener trascendencia tributaria.
La exigencia de motivación de las comprobaciones de valores tiene su razón de ser en la necesidad de que los interesados conozcan cabalmente esos "hechos y elementos" que determinan el incremento sobre el valor por ellos declarado, pues sólo de este modo pueden ejercitar prudente y reflexivamente el derecho a promover una tasación pericial contradictoria, singular medio de defensa que les confiere el apartado 2 del artículo 57, para la corrección de los medios de comprobación fiscal de valores previstos en el apartado 1, y cuyo desarrollo se contiene en el artículo 135.1, ambos de la LGT, única manera de rectificar las valoraciones de la Administración en su aspecto material, ya que, por su carácter eminentemente técnico, a los Tribunales Económico-Administrativos les corresponde velar por la corrección del procedimiento evaluatorio desde su perspectiva formal. Si no se les facilitan esos "hechos y elementos", la decisión de los contribuyentes sobre la tasación pericial contradictoria se carga de incertidumbre, con lo que se merman sus posibilidades de defensa y, en definitiva, se incurre en un defecto de forma que determina la anulabilidad de la valoración.
En este orden de cosas, la Sentencia del Tribunal Supremo de 26 de noviembre de 2015 (Rec. núm. 3369/2014) recuerda la doctrina fijada en relación con la debida motivación de los informes periciales que han de servir de base a las comprobaciones de valores realizadas por la Administración Tributaria. En este sentido dispone:
"2. Las valoraciones practicadas por la Administración (además de ser emitidas por funcionario idóneo) deben ser fundadas, lo que equivale a expresar los criterios, elementos de juicio o datos tenidos en cuenta para determinar el valor a que se refieren, pues en otro caso se produce una situación de indefensión para el sujeto pasivo que carece de medios para combatirlas.
Pues bien, el valor comprobado administrativamente estará motivado cuando la valoración efectuada sea "singular ", por contraposición a "genérica" u "objetiva". No caben las valoraciones generalizadas, sino que han de determinarse las circunstancias físicas y jurídicas que individualmente concurren en el objeto de comprobación, dando así lugar a una individualización en la valoración.
La valoración de los inmuebles ha de tomar como referencia una serie de elementos individualizados del inmueble transmitido y no unos criterios genéricos que se refieren a circunstancias como antigüedad, calidad de la construcción, conservación o precio de adquisiciones similares. Para que la valoración sea eficaz la Administración ha de expresar los criterios seguidos, los datos fácticos tenidos en cuenta, los procedimientos concretos de aplicación, ponderación, actualización, extrapolación o individualización, todo ello glosado de un modo sucinto, pero suficiente, completo y adecuado para poder tomar cabal conocimiento de las operaciones realizadas por el perito de la Administración y poder verificar su corrección.
Esta Sala se ha pronunciado en numerosísimas sentencias acerca de los requisitos que debe cumplir un informe pericial, en materia de comprobación de valores, para considerarlo debidamente motivado; así, se ha sentado la doctrina de que los informes periciales que han de servir de base a la comprobación de valores deben ser fundados; que la justificación de la comprobación es una garantía tributaria ineludible; que por muy lacónica y sucinta que se interprete la obligación administrativa de concretar los hechos y elementos adicionales motivadores de la determinación de la base, no puede entenderse cumplida dicha obligación si se guarda silencio o si se consignan meras generalizaciones sobre los criterios de valoración o sólo referencias genéricas a los elementos tenidos en cuenta mediante fórmulas repetitivas que podrían servir y de hecho sirven, para cualquier bien. Por el contrario la comprobación de valores debe ser individualizada Y su resultado concretarse de manera que el contribuyente, al que se notifica el que la Administración considera valor real, pueda conocer sus fundamentos técnicos y prácticos y así aceptarlo, si llega a la convicción de que son razonables o imposibles de combatir o rechazarlos porque los repute equivocados o discutibles y en tal caso, sólo entonces, proponer la tasación pericial contradictoria a la que también tiene derecho. Obligar al contribuyente a acudir a la referida tasación pericial, de costoso e incierto resultado, para discutir la comprobación de valores, cuando ni siquiera se conocen las razones de la valoración propuesta por la Hacienda, colocaría a los ciudadanos en una evidente situación de indefensión frente a posibles arbitrariedades o errores de los peritos de la Administración, a cuyas tasaciones no alcanza la presunción de legalidad de los actos administrativos porque las peritaciones, aunque las practique un funcionario, son dictámenes, sin que el sujeto tributario venga obligado, por su parte, a acreditar el error o la desviación posibles de la Hacienda Pública cuando no conoce una justificación bastante de aquellos nuevos valores, pues en esta materia la carga de la prueba rige igualmente tanto para los contribuyentes como para la Administración, tanto en vía administrativa como jurisdiccional.(...)
No es ocioso recordar que no se trata de tener una idea del valor de un inmueble, sino de determinar su valor cierto. (...)
No basta pues manifestar que se han tenido en cuenta determinadas circunstancias, sino que ha de justificarse individualmente su apreciación, probándose la circunstancia de la que resulta la aplicación de un coeficiente corrector y no otro.
La motivación por remisión del contribuyente a estudios de mercado realizados por la propia Administración tributaria deben reunir una serie de requisitos. En todo caso, la necesidad de justificar el modo de ponderación, actualización, extrapolación e individualización de los datos obtenidos de los estudios de mercado."
Por último, la Sentencia del Tribunal Supremo recalca la importancia de la visita personal del perito al inmueble objeto de comprobación, estableciéndola como la norma general:
"El reconocimiento directo y personal del inmueble por el perito como garantía de acierto para la motivación de la comprobación de valores.
Resulta necesario, en la mayoría de las ocasiones, el examen personal del bien a valorar por parte del perito para entender correctamente realizado el procedimiento de peritación, salvo que por las circunstancias concurrentes resulte acreditado que no es precisa esa inspección detallada, bien entendido que esta justificación ha de basarse en datos contrastados y cuyos justificantes queden debidamente incorporados al expediente de valoración.
Este Tribunal Supremo ha exigido la inspección personal del objeto de la comprobación. En la sentencia de 29 de marzo de 2012 (casa. 34/2010), asumiendo la doctrina de la sentencia aportada de contraste, se afirma categóricamente que "...el principio general ha de ser la inspección personal del bien como garantía de acierto en la singularización de la valoración y con ello de la suficiente motivación de la resolución. Solo en casos muy concretos, y que deberán ser razonados y fundamentados, con constancia en el expediente de esa fundamentación cabrá admitir la falta de inspección personal".
Hemos destacado la necesidad de que la comprobación de valores sea, como se ha señalado, "individualizada", esto es, la necesidad de que los elementos que determinan la valoración se refieran singularmente al bien concreto valorado. A estos efectos resulta exigible el reconocimiento directo y personal del inmueble por el perito.
Esta doctrina jurisprudencial sobre la necesidad de proceder a un reconocimiento personal del bien valorado ha sido incorporada a nuestra normativa sobre el procedimiento de comprobación de valores. El artículo 160.2 del Reglamento General de las actuaciones y los procedimientos de gestión e inspección tributaria y de desarrollo de las normas comunes de los procedimientos de aplicación de los tributos (aprobado por el Real Decreto 1065/2007, de 27 de julio) establece en su primer inciso que " En el dictamen de peritos, será necesario el reconocimiento personal del bien valorado por el perito cuando se trate de bienes singulares o de aquellos de los que no puedan obtenerse todas sus circunstancias relevantes en fuentes documentales contrastadas".
A mayor abundamiento, cabe destacar la doctrina jurisprudencial establecida por la Sentencia del Alto Tribunal de 21 de enero de 2021 (Rec. núm. 5352/2019) en lo que a la necesidad de la visita del perito refiere:
"Debemos ratificar, mantener y reforzar nuestra doctrina constante y reiterada sobre la necesidad de que el perito de la Administración reconozca de modo personal y directo los bienes inmuebles que debe valorar, como garantía indispensable de que se tasa realmente el bien concreto y no una especie de bien abstracto, común o genérico.
En particular: a) ha de razonarse individualmente y caso por caso, con justificación racional y suficiente, por qué resulta innecesaria, de no llevarse a cabo, la obligada visita personal al inmueble;
b) La mera utilización de valores de venta de inmuebles semejantes, por comparación o análisis, requiere una exacta identificación de las muestras obtenidas y una aportación certificada de los documentos públicos en que tales valores y las circunstancias que llevan a su adopción se reflejan, de acuerdo con lo que ha establecido el TEAC en el criterio que recoge la resolución impugnada en la instancia;
c) en los casos en que el heredero o contribuyente se haya sometido, en su declaración o autoliquidación, a los valores de referencia aprobados por la propia Administración cesionaria del tributo de que se trata, la motivación ha de extenderse a la propia necesidad de la prueba de peritos, correctora de tales valores y, además, al desacierto de la declaración del contribuyente en ese punto."
Este criterio ha sido reiterado por el Tribunal Supremo en la Sentencia de 12 de junio de 2023 (Rec. cas. núm. 2892/2021), que remite también a la doctrina jurisprudencial contenida en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de febrero de 2023 (Rec. cas. núm. 257/2021).
Destacar también el criterio recogido en la sentencia del Tribunal Supremo de 17 de septiembre de 2025 (Rec. n.º 5384/2023) donde se recoge lo siguiente:
1.Cuando la administración ha escogido como procedimiento de valoración el dictamen de peritos resulta necesario, con carácter general, la inspección ocular in situ personal y directa del inmueble por parte del perito, y, además, esa visita o comprobación debe implicar de manera necesaria e inexorable tanto el examen del exterior como del interior del inmueble y de todos aquellos otros elementos que sean precisos para la comprobación del valor real del bien (como existencia de servidumbres visibles, su estado de construcción o conservación aparente, ocupación ilegal por terceros, etc..) para así garantizar el acierto en la singularización de la valoración, y, con ello, de la suficiente motivación de la resolución, no siendo bastante o suficiente una visita solo al exterior, o la toma de fotografías por personal de la Administración de la AEAT que colabora con el Gabinete Técnico y de Valoraciones.
2.Con carácter excepcional y solo en casos muy concretos en que existan circunstancias concurrentes de las que resulte que no es precisa la inspección ocular in situ personal y directa del interior y exterior del inmueble por parte del perito podrá no ser inspeccionado siempre que la propia Administración Tributaria autora del acto justifique mediante datos contrastados, justificados y objetivos en el expediente de valoración que no es precisa la inspección ocular in situ interior y exterior del inmueble, sin que el órgano jurisdiccional pueda sustituir la falta de motivación contenida en el informe pericial de valoración.
Pues bien, en el caso que nos ocupa y sentado lo que antecede, ha de destacarse que los informes de valoración efectuados se ha realizado de acuerdo con la letra e) del artículo 57.1 LGT, dictamen de peritos de la Administración, si bien, tal y como se recoge en los informes "siguiendo la metodología de las normas técnicas de valoración aprobadas por el R.D. 1020/93 de 25 de junio".
Por el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
En contra de lo recogido por el Tribunal Regional en su resolución, la metodología empleada se realiza evidenciando falta de motivación, a juicio de este Tribunal Central, amparada en la referencia imprecisa a unos genéricos e indeterminados criterios y la aplicación injustificada de determinados coeficientes mediante el empleo de una norma, el Real Decreto 1020/1993, que es empleado para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana cuando lo que se pretende, en este informe, no es determinar el valor catastral del bien, sino el valor real a fin de poder determinar la base imponible del Impuesto que se está liquidando por la Administración.
Además no es admisible que se niegue o se afirme la justificación de la aplicación de un coeficiente porque se cita la circunstancia que permite o no su aplicación. Lo que reconoce la jurisprudencia del Tribunal Supremo y doctrina de este TEAC es, precisamente, lo contrario: reconocer la "utilización" de ciertos coeficientes, pero no la "justificación" de su adecuada aplicabilidad. No cabe aplicar un coeficiente determinado si no se justifica la razón de la aplicación de éste y no otro dentro de una escala; es decir, si no se justifican las circunstancias individuales que concurren en el objeto de comprobación que, a su vez, fundamenten la aplicación de un coeficiente determinado y no otro. Y es que, en el informe, tras indicar los coeficientes que, según el Real Decreto 1020/1993, resultarían de aplicación, se hace constar solo alguno de ellos, sin especificar el motivo de la no aplicación de los restantes, más allá de una mera descripción del índice sin explicitar porqué se observa su aplicación en el bien a valorar.
Respecto a la visita personal del inmueble, en base a la jurisprudencia del Tribunal Supremo precitada, ha quedado recalcada la importancia de razonar de forma individual y caso por caso, de no llevarse a cabo la visita personal al inmueble, la innecesariedad de la misma. Concretamente, en palabras del Alto Tribunal "constituye una regla general imperativa e inexcusable, cuya excepción ad casum, por tanto, ha de ser rigurosamente justificada. Traído al caso este apotegma, todos los datos precisos -las circunstancias relevantes- para la valoración de los inmuebles no pueden obtenerse aquí, en modo alguno, en fuentes documentales contrastadas".
Respecto de esta cuestión se pronuncia el Tribunal Regional en su resolución señalando lo siguiente:
Consta en el expediente que el 17 de enero de 2023 la Agencia Tributaria de Andalucía notificó al sujeto pasivo un requerimiento cuya finalidad era concertar una cita para poder examinar personalmente los inmuebles a valorar y facilitarle a este la posibilidad de aportar la documentación que estimase oportuna para una correcta valoración de los mismos.
El sujeto pasivo justifica la falta de atención del requerimiento aduciendo que fue enviado a un departamento equivocado y que como consecuencia de ello se traspapeló y nunca llegó a su destino. Esta alegación en ningún caso podría prosperar pues indudablemente se trata de un error imputable al sujeto pasivo, no a la Administración, a lo que cabe añadir para mayor abundamiento que el requerimiento fue notificado por acceso a su contenido en la Dirección Electrónica Habilitada Única de D. D. CPR, dirección en la que también fueron notificados otros actos del procedimiento inspector tanto anteriores como posteriores; por ejemplo el acuerdo de inicio del procedimiento el 9 de noviembre de 2022, el trámite de puesta de manifiesto del expediente el 28 de septiembre de 2023, o los acuerdos del inspector jefe el 27 de diciembre de 2023.
Tal y como expone la entidad recurrente en su escrito de alegaciones, en la puesta de manifiesto del expediente con carácter previo a la emisión de la propuesta de regularización, reconoció el error en la notificación y solicitó la realización de la visita. La Administración contestó a esta alegación en la propuesta contenida en el acta señalando lo siguiente:
"Tras la no contestación por parte del contribuyente a la notificación realizada con fecha 17/01/2023, solicitando información relativa al estado de conservación de los bienes a fecha de devengo, usos y superficies construidas para definir correctamente los bienes, en el supuesto de que no hubiese concordancia con datos de fuentes registrales y catastrales, así como para concertar con el mismo una visita al bien objeto de comprobación de valor, y ante la ausencia de respuesta por parte del obligado tributario , esta Administración queda eximida de realizar la visita al inmueble. Notificación Identificador: … Remitida por: Agencia Tributaria de Andalucía Concepto: ….. Fecha de puesta a disposición: 11/01/2023. Fecha aceptación: 17/01/2023 10:29 Dado que el bien a valorar es un bien común no singular y que todas las circunstancias relevantes para comprobar su valor, o son declaradas o aportadas por el contribuyente mediante la documentación utilizada, o bien se obtienen de fuentes documentales contrastadas, y conforme al art. 160 del R.D. 1065/2007, que aprueba el reglamento de gestión e inspección, no se requiere visita para su reconocimiento personal, se procede a su valoración sin visita al inmueble.
No obstante, se realiza visita exterior al bien a valorar con fecha 07/03/2023 por el técnico que suscribe el presente dictamen de comprobación de valor. En ella, se realiza la comprobación de las características físicas del mismo (zona, características, calidades y tipologías constructivas.) y circunstancias relevantes para comprobar su valor, así como de las obtenidas de fuentes documentales contrastadas de información. Se procede a continuación a calcular el valor real del bien."
Atendiendo al razonamiento esgrimido por el Alto Tribunal para liquidar el impuesto, la Administración ha practicado un medio de comprobación en el cual no se ejercita realmente la facultad de comprobar los valores cuando se desconfía del valor declarado por el contribuyente, referido a un bien singular y concreto, si no que en su lugar se sustituye dicho valor por otro de superior cuantía, basado en fórmulas abstractas, fórmulas estadísticas que no permiten comprender como se han aplicado los coeficientes aplicados.
El artículo 57 de la LGT no predetermina la forma jurídica en que ha de desarrollarse la comprobación de valores que autoriza, ni limita su aplicación a una determinada clase de tributos. No obstante, la jurisprudencia del Tribunal Supremo ha precisado que toda comprobación de valores debe estar presidida por el principio de individualización de la valoración.
En el presente caso, dicho principio no ha sido respetado. La utilización de fórmulas reglamentarias no implica que el coeficiente resultante deba trasladarse de manera automática a la liquidación, prescindiendo de cualquier actuación complementaria que permita adaptar la valoración a las concretas circunstancias del inmueble objeto de comprobación. Antes al contrario, la aplicación de dichos coeficientes debe completarse, cuando resulte necesario, con las actuaciones precisas para garantizar que el valor comprobado responda a las características específicas del bien.
A ello se añade que no se ha realizado una visita al interior de los inmuebles. Si bien esta omisión podría considerarse justificada en este caso, al haber intentado la Administración practicar dicha visita sin obtener respuesta de la recurrente, lo cierto es que, al proceder la anulación de los informes de valoración por las razones expuestas en la presente resolución, nada impide que, en el marco de las actuaciones que pueden llevarse a cabo tras la retroacción, se practique dicha visita, lo que contribuiría a obtener una valoración más ajustada a la realidad física y a las concretas circunstancias de los inmuebles.
Las circunstancias expuestas ponen de manifiesto que el informe de valoración del inmueble no reúne los requisitos mínimos de motivación necesarios para su validez. Este hecho produce indefensión en el contribuyente al no poder argumentar en contra de la valoración salvo mediante el procedimiento de tasación pericial contradictoria y, asimismo impide a este Tribunal en vía de revisión conocer la fundamentación y la adecuación a Derecho de la valoración y de la correspondiente liquidación. Es por ello que debe concluirse que no es procedente la valoración practicada.
Sexto.- A la vista de lo expuesto hemos de concluir tanto la falta de motivación del acuerdo de inicio de la comprobación de valores como la falta de motivación de los propios dictámenes de valoración, de tal forma que procede la anulación del acuerdo de liquidación impugnado y, con ello, la retroacción de actuaciones al momento en que se comunicó la realización de actuaciones de comprobación de valores para que se solvente primeramente el vicio formal consistente en la falta de motivación del acuerdo de inicio de la comprobación de valores y posteriormente se tenga en cuenta la insuficiencia de motivación del propio dictamen de valoración para evitar incurrir en ese segundo defecto de carácter formal.
Por lo expuesto,
Este Tribunal Económico-Administrativo acuerda ESTIMAR EN PARTE el presente recurso, anulando la resolución impugnada, y acordando la retroacción de actuaciones, en los términos señalados en la presente resolución.
RECURSOS
Contra la presente resolución puede interponer recurso contencioso-administrativo ante la Sala de lo Contencioso-Administrativo de Málaga del Tribunal Superior de Justicia de Andalucía en el plazo de dos meses a partir del día siguiente a la fecha de su notificación. Y ello sin perjuicio del recurso de anulación previsto en el artículo 241 bis de la LGT, que se podrá interponer ante este Tribunal Económico-Administrativo únicamente en los casos señalados en el citado artículo, en el plazo de 15 días a partir del día siguiente a la fecha de su notificación.
NOTA INFORMATIVA
En cumplimiento de la Resolución de 24 de septiembre de 2025, de la Presidencia de la Agencia Estatal de Administración Tributaria (BOE del 6 de octubre de 2025), se informa del contenido de los artículos siguientes, por ser de interés en caso de que de la presente resolución resulte una cantidad a ingresar sin necesidad de practicar una nueva liquidación, si hubiera mediado suspensión del procedimiento de recaudación durante la tramitación de la reclamación.
RGRVA. Art. 66.1
1. " Los actos resolutorios de los procedimientos de revisión serán ejecutados en sus propios términos, salvo que se hubiera acordado la suspensión de la ejecución del acto inicialmente impugnado y dicha suspensión se mantuviera en otras instancias. La interposición del recurso de alzada ordinario por órganos de la Administración no impedirá la ejecución de las resoluciones, salvo en los supuestos de suspensión ".
RGRVA. Art. 66.6
6. " Cuando la resolución administrativa confirme el acto impugnado y éste hubiera estado suspendido en período voluntario de ingreso, la notificación de la resolución iniciará el plazo de ingreso del artículo 62.2 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria. Si la suspensión se produjo en período ejecutivo, la notificación de la resolución determinará la procedencia de la continuación o del inicio del procedimiento de apremio, según que la providencia de apremio hubiese sido notificada o no, respectivamente, con anterioridad a la fecha en la que surtió efectos la suspensión... ".
LGT Art. 233.10
10. " La suspensión de la ejecución del acto se mantendrá durante la tramitación del procedimiento económico-administrativo en todas sus instancias. La suspensión producida en el recurso de reposición se podrá mantener en la vía económico-administrativa en las condiciones que se determinen reglamentariamente ".
LGT Art. 233.11
11. " Se mantendrá la suspensión producida en vía administrativa cuando el interesado comunique a la Administración tributaria en el plazo de interposición del recurso contencioso-administrativo que ha interpuesto dicho recurso y ha solicitado la suspensión en el mismo. Dicha suspensión continuará, siempre que la garantía que se hubiese aportado en vía administrativa conserve su vigencia y eficacia, hasta que el órgano judicial adopte la decisión que corresponda en relación con la suspensión solicitada. Tratándose de sanciones, la suspensión se mantendrá, en los términos previstos en el párrafo anterior y sin necesidad de prestar garantía, hasta que se adopte la decisión judicial ".
- PLAZOS DE INGRESO
LGT Art. 62.2, 62.5 y 62.7
2. "En el caso de deudas tributarias resultantes de liquidaciones practicadas por la Administración, el pago en período voluntario deberá hacerse en los siguientes plazos:
a) Si la notificación de la liquidación se realiza entre los días uno y 15 de cada mes, desde la fecha de recepción de la notificación hasta el día 20 del mes posterior o, si éste no fuera hábil, hasta el inmediato hábil siguiente.
b) Si la notificación de la liquidación se realiza entre los días 16 y último de cada mes, desde la fecha de recepción de la notificación hasta el día cinco del segundo mes posterior o, si éste no fuera hábil, hasta el inmediato hábil siguiente".
5. "Una vez iniciado el período ejecutivo y notificada la providencia de apremio, el pago de la deuda tributaria deberá efectuarse en los siguientes plazos:
a) Si la notificación de la providencia se realiza entre los días uno y 15 de cada mes, desde la fecha de recepción de la notificación hasta el día 20 de dicho mes o, si éste no fuera hábil, hasta el inmediato hábil siguiente.
b) Si la notificación de la providencia se realiza entre los días 16 y último de cada mes, desde la fecha de recepción de la notificación hasta el día cinco del mes siguiente o, si éste no fuera hábil, hasta el inmediato hábil siguiente".
7.- "Las deudas tributarias aduaneras y fiscales derivadas de operaciones de comercio exterior deberán pagarse en el plazo establecido por su propia normativa".